Quy định cũ đã cho phép
Từ hôm nay (1/8) Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực. Trong đó, có quy định cụ thể về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ trong chung cư mini (sổ hồng) được nhiều người quan tâm.
Bởi lẽ tại các thành phố lớn như: Hà Nội, Tp.HCM... loại hình này đã nở rộ trong nhiều năm qua và hầu hết chưa được cấp sổ hồng riêng mà chủ yếu là hình thức là sổ đồng sở hữu.
Trao đổi với Người Đưa Tin, luật sư Phạm Hồng Kiên (Giám đốc Công ty luật Cán Cân Việt) cho biết, dưới góc độ pháp lý không có khái niệm chung cư mini mà Luật chỉ quy định về nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, không có khái niệm "chung cư mini".
Dự án chung cư mini xin phép xây 3 tầng nhưng vượt lên 9 tại địa bàn xã Tân Xã, huyện Thạch Thất, Hà Nội.
Đây là một loại hình sản phẩm bất động sản không phải mới, đã được đề cập trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ.
Từ Nghị định số 71 đến Luật Nhà ở năm 2014 đều có quy định việc cấp sổ hồng cho loại hình chung cư mini. Chung cư mini có thể được cấp sổ hồng và được giao dịch như căn hộ chung cư thương mại.
Như vậy, việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ của chung cư mini theo các quy định trước đây đã có. Song, thực tế số lượng các chung cư mini được cấp sổ cho từng căn hộ chỉ như "lá mùa thu".
Nguyên nhân bởi chủ đầu tư muốn giản hoá thủ tục hành chính nên xin giấy phép xây dựng căn hộ nhiều tầng, nhiều phòng dưới danh nghĩa nhà ở riêng lẻ.
Chung cư mini Khương Hạ (Thanh Xuân, Hà Nội) xây vượt tầng và vi phạm PCCC trước khi thảm kịch xảy ra.
Theo đó, các tòa nhà thiết kế cao tối đa 6 tầng để không phải làm các thủ tục thẩm duyệt, nghiệm thu PCCC. Chỉ các chung cư, nhà tập thể từ 7 tầng trở lên mới phải thẩm định thiết kế, nghiệm thu PCCC…
Lợi dụng kẽ hở đó, chủ đầu tư sẽ xây dựng vượt tầng, nâng thêm phòng và tất nhiên hệ thống PCCC sẽthiếu hoặc không bảo đảm theo quy định.
Với những sai phạm mang tính điển hình như vậy khiến phần lớn các chung cư mini trước đây không được cấp sổ hồng cho từng căn hộ. Các vụ cháy chung cư mini gần đây đã chỉ rõ những tồn tại, hạn chế đó.
Do đó, việc cấp sổ hồng cho chung cư mini xây mới trong thời gian tới sẽ tương đương về điều kiện, thủ tục của chung cư thương mại.
Luật mới khắc phục bất cập thế nào?
Theo luật sư Kiên, Luật Nhà ở 2023 vẫn tiếp tục kế thừa quy định cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini. Tuy nhiên, để khắc phục những bất cập, Luật mới đã quy định rõ điều kiện trong việc đầu tư, phát triển loại hình căn hộ này.
Cụ thể, Điều 57 quy định: Chung cư mini từ 2 tầng trở lên có thiết kế căn hộ để bán hoặc từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê, nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện về chủ đầu tư dự án nhà ở (phải thành lập doanh nghiệp, đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính…).
Với nhà chung cư mini từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ thì không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng chủ đầu tư phải tuân thủ các yêu cầu xây dựng, PCCC, đáp ứng điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy tiếp cận, lối thoát hiểm...
Luật sư Phạm Hồng Kiên.
Đặc biệt, để khắc phục tình trạng "đem con bỏ chợ" khi chủ đầu tư bán xong thì không ai quản lý, Luật mới đã quy định việc quản lý vận hành chung cư mini phải tuân thủ theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
Đối với việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini, Điều 57 khoản 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: Căn hộ chung cư mini được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản".
Tuy nhiên, khi "siết chặt" các điều kiện đầu tư, xây dựng mới các chung cư mini theo quy định của Luật mới thì tới đây số lượng các khu chung cư mini mới được đầu tư sẽ không nhiều.
Mặt khác, với các khu chung cư mini đã xây dựng và đi và hoạt động thì việc khắc phục để đáp ứng các điều kiện tiêu chuẩn xây dựng, PCCC gần như bất khả thi. Bởi vậy, để hiện thực việc cấp sổ hồng các căn hộ này là rất khó.
Rủi ro khi mua bán chung cư mini qua vi bằng
Do hầu hết căn hộ chung cư mini không có sổ đỏ riêng, do đó việc mua bán hầu hết sẽ qua hình thức lập vi bằng. Tuy nhiên, đây là hình thức chứa đựng nhiều rủi ro.
Trao đổi với PV, luật sư Nguyễn Sương (Đoàn luật sư Tp.Đà Nẵng) cho biết, lập vi bằng theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP là một văn bản được lập ra nhằm mục đích ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
Bản chất của việc lập vi bằng khi mua chư cư mini chỉ mang tính chất làm chứng, ghi nhận sự kiện thực tế rằng các bên có giao dịch mua bán nhà đất, bên bán giao nhà, bên mua giao tiền và ký vào văn bản xác nhận của Thừa phát lại.
Thực tế, việc lập vi bằng là một hình thức không được pháp luật công nhận, nó sẽ không có giá trị như một hợp đồng mua bán được Công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo luật định.
Khi có tranh chấp xảy ra giữa người mua và người bán, thì giao dịch mua bán thông qua vi bằng sẽ bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý hai bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Cuối cùng người mua cũng chỉ có thể lấy lại được khoản tiền đã chi trả, chứ không lấy được căn nhà.
Mọi hình thức mua bán theo kiểu "lách luật" có thể phải đối mặt với những thiệt hại về thời gian, công sức, tiền bạc, thậm chí là trách nhiệm pháp luật.
