Trường hợp bạn đọc V.V.T.: Tôi được cha mẹ để lại một miếng đất và quyết định sẽ xây nhà làm từ đường thờ phụng tổ tiên. Khi xác định ranh giới với các hộ liền kề để bắt đầu công trình thì tôi phát hiện diện tích đất bị hụt so với sổ đỏ do nhà bên cạnh dựng hàng rào lấn sang đất nhà tôi. Họ cho rằng theo sổ đỏ của họ thì hàng rào cũ khi đo đất không đúng và đã dựng rào mới từ khi mẹ tôi còn sống và bà không có ý kiến. Thực tế, mẹ tôi đã cao tuổi và hàng rào dựng bằng tre nên có nếu có sự thay đổi, mẹ tôi không thể phát hiện. Nay họ khăng khăng nhận phần đất lấn chiếm và yêu cầu chúng tôi phải tự điều chỉnh sổ đỏ và chỉ được xây dựng theo ranh giới hàng rào mới. Xin luật sư tư vấn tôi phải làm gì để xác định ranh giới đất hợp pháp theo pháp luật? Nếu hàng xóm không đồng ý, tôi có thể khởi kiện không?
Với tình huống trên, Luật sư Hoàng Văn Hà – Công ty Luật ARC Hà Nội, phúc đáp như sau:
Đầu tiên phải khẳng định, theo kinh nghiệm thực tiễn qua nhiều năm giải quyết các vụ việc về tranh chấp đất đai, vụ việc như của anh T. không hiếm gặp. Phân tích cụ thể, nguyên nhân phát sinh tranh chấp là do: ranh giới đất giữa hai hộ gia đình không rõ ràng do đo đạc cũ không chính xác hoặc không khớp với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); hàng rào cũ được xác định là mốc giới nhưng không được lập biên bản hoặc thỏa thuận rõ ràng.
Để xác định rõ ràng ranh giới đất đai hợp pháp, cơ quan chức năng sẽ dựa vào khung pháp lý bao gồm: điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản; điều 11, 108, 167, 204 và 208 Luật Đất đai 2023 quy định trình tự hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai; thông tư 26/2024/TT-BTNMT ngày 26/11/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính.
Về cách thức giải quyết tranh chấp, anh T. có thể tham khảo trình tự như sau:
- Bước 1: Hòa giải tại cấp xã/phường
+ Hai hộ gia đình gửi đơn yêu cầu hòa giải đến UBND xã/phường nơi có đất tranh chấp.
+ UBND sẽ triệu tập hai bên để hòa giải. Nếu cần, tổ chức đo đạc ranh giới đất với sự tham gia của cả hai bên.
Nếu hòa giải thành (hai bên đồng ý ranh giới mới) , cơ quan chức năng sẽ lập biên bản và ranh giới giữa các thửa đất được xác định. Nếu hòa giải không thành, UBND cấp xã/phường sẽ lập biên bản và hướng dẫn các bên khởi kiện hoặc yêu cầu giải quyết lên cơ quan cao hơn.
- Bước 2: Xác minh ranh giới đất thông qua cơ quan chuyên môn
+ Đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường đo đạc lại ranh giới đất theo bản đồ địa chính.
+ So sánh kết quả đo đạc với giấy tờ pháp lý (sổ đỏ, hợp đồng mua bán đất, các tài liệu lịch sử).
- Bước 3: Khởi kiện tại tòa án
+ Nếu không thể hòa giải, anh T. có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp.
+ Hồ sơ khởi kiện: đơn khởi kiện; giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất (sổ đỏ), biên bản hòa giải không thành; các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất (hóa đơn đóng thuế, bản đồ cũ nếu có).
Sau khi Tòa án thụ lý vụ việc sẽ tiến hành xác minh, đo đạc thực tế và đưa ra phán quyết về ranh giới hợp pháp.
“Không chỉ anh T. mà chắc chắn sẽ còn nhiều trường hợp khác lâm vào tình cảnh tương tự vì thực tế hàng rào, đặc biệt tại vùng nông thôn là rất không rõ ràng và không được xây dựng kiên cố nên hoàn toàn có thể xảy ra việc xê dịch” – Luật sư Hà nhận định.
Từ thực tế đó, đại diện công ty Luật ARC khuyến cáo:
Thứ nhất, khi xác định ranh giới đất, các bên nên lập biên bản thỏa thuận có chữ ký và xác nhận của cơ quan địa phương.
Thứ hai, người dân cần lưu giữ đầy đủ giấy tờ pháp lý, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài liệu liên quan; nếu có thay đổi về ranh giới, cần thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy tờ tại cơ quan có thẩm quyền.
Thứ ba, khuyến khích các bên hòa giải, thỏa thuận trước khi khởi kiện. Nếu hòa giải không thành, cần thu thập đầy đủ chứng cứ trước khi khởi kiện. “Với các vụ tranh chấp đất đai, diễn biến thường rất phức tạp nên người dân cần tìm đến các Văn phòng Luật và tốt nhất cần có một người đại diện pháp lý” – ông Hoàng Văn Hà khẳng định.
Giải đáp thắc mắc, tư vấn pháp luật miễn phí: 0941.645.680 – 0968.007.001
Hoặc gửi về email: toasoan.phunuphapluat@gmail.com
