Ngày 13/7/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định mới có hiệu lực từ ngày 31/8/2026.
Chủ tịch UBND cấp xã được phạt đến 250 triệu đồng
Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là việc tăng mạnh thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã.
Theo quy định mới, Chủ tịch UBND cấp xã có quyền phạt cảnh cáo, phạt tiền đến 250 triệu đồng, đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn 3 tháng và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.
Trước đây, mức phạt tiền tối đa thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã là 5 triệu đồng. Như vậy, mức phạt tối đa được nâng lên gấp 50 lần. Mức thẩm quyền trên áp dụng với một hành vi vi phạm của cá nhân; đối với tổ chức, thẩm quyền phạt tiền bằng hai lần mức áp dụng cho cá nhân.
Nghị định cũng bãi bỏ quy định về thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện, phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.
Quy định mức phạt vi phạm đất đai tại đặc khu
Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung nguyên tắc xác định mức xử phạt đối với vi phạm xảy ra tại đặc khu.
Theo đó, đặc khu được công nhận là đô thị và thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền phường sẽ áp dụng mức phạt như tại phường.
Trường hợp đặc khu thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền xã thì áp dụng mức xử phạt như tại xã. Quy định này nhằm làm rõ mức phạt trong những trường hợp cùng một hành vi nhưng mức xử lý tại xã và phường khác nhau.
Vợ chồng chung quyền sử dụng đất được xử phạt như một cá nhân
Nghị định mới quy định trường hợp vợ chồng có chung quyền sử dụng đất thì việc xử phạt vi phạm hành chính được áp dụng như đối với một cá nhân.
Như vậy, khi vi phạm xảy ra trên thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng, cơ quan chức năng không xử phạt riêng từng người hoặc áp dụng mức phạt đối với tổ chức.
Thu hẹp các hành vi bị xử phạt trong hoạt động dịch vụ đất đai
Một số quy định xử phạt liên quan đến điều kiện hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai được bãi bỏ.
Các hành vi được loại khỏi phạm vi xử phạt gồm cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất không đáp ứng điều kiện; hành nghề tư vấn xác định giá đất độc lập, không thuộc tổ chức tư vấn; tổ chức tư vấn điều tra, đánh giá đất đai, xác định giá đất hoặc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không đáp ứng điều kiện.
Quy định xử phạt đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất không bảo đảm điều kiện cũng được bãi bỏ, cùng các hình thức xử phạt bổ sung tương ứng.
Bổ sung 4 biện pháp khắc phục hậu quả
Nghị định mới bổ sung 4 biện pháp khắc phục hậu quả trong lĩnh vực đất đai, gồm: Buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; Buộc khôi phục tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính; Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai; Buộc nộp lại giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.
Cùng với đó, biện pháp buộc thực hiện thủ tục để được phê duyệt dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn được bãi bỏ.
Được khấu trừ khoản tiền đã nộp khi tính số lợi bất hợp pháp
Theo quy định mới, nếu người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước phát sinh từ việc sử dụng phần đất vi phạm, số tiền này được khấu trừ khi tính số lợi bất hợp pháp phải nộp.
Trường hợp nhiều tổ chức, cá nhân cùng thực hiện một hành vi vi phạm trên một thửa đất, khoản lợi bất hợp pháp được chia đều cho những người cùng vi phạm.
So với quy định cũ, phạm vi được khấu trừ được mở rộng, không chỉ giới hạn trong một số hành vi như chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Thêm trường hợp không bị phạt vì chưa đăng ký biến động đất đai
Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi không đăng ký biến động đất đai trong các trường hợp bắt buộc có thể bị phạt từ 2 đến 3 triệu đồng.
Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung ngoại lệ đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận theo Điều 127 Luật Đất đai.
Các trường hợp thuộc diện này sẽ không bị áp dụng mức phạt từ 2 đến 3 triệu đồng về hành vi không đăng ký biến động đất đai. Một số hồ sơ đã được lập biên bản hoặc ban hành quyết định xử phạt trước ngày nghị định có hiệu lực cũng được xử lý theo quy định chuyển tiếp.
Thay đổi cách xử lý giấy tờ đất bị tẩy xóa, giấy tờ giả
Đối với hành vi tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung giấy tờ hoặc khai báo không trung thực, người vi phạm bị buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai.
Trường hợp sử dụng giấy tờ giả, kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai sẽ bị hủy bỏ. Người vi phạm còn bị buộc nộp lại giấy tờ đã tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.
Nghị định mới bãi bỏ hình thức tịch thu các giấy tờ này và chuyển sang áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp lại.
Điều chỉnh thẩm quyền của cơ quan kiểm tra đất đai
Theo quy định mới, một số chức danh được phạt tiền đến 400 triệu đồng, gồm Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường; Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành đất đai do Cục trưởng Cục Quản lý đất đai thành lập và Trưởng đoàn kiểm tra do thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường thành lập.
Nghị định cũng cập nhật thẩm quyền xử phạt của Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, thủ trưởng đơn vị được giao nhiệm vụ kiểm tra và các trưởng đoàn kiểm tra do Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường thành lập.
Mở rộng thẩm quyền xử phạt của lực lượng công an
Các chức danh có thẩm quyền thuộc lực lượng Công an nhân dân được xử phạt nhiều hành vi vi phạm đất đai hơn trước.
Những hành vi thuộc thẩm quyền xử lý gồm vi phạm trong sử dụng đất an ninh, sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất, cản trở việc sử dụng đất của người khác, sử dụng giấy tờ giả trong thủ tục đất đai và vi phạm về cung cấp thông tin đất đai.
Trước đây, lực lượng công an chủ yếu được quy định thẩm quyền xử phạt đối với hành vi sử dụng giấy tờ giả trong thủ tục đất đai.
Nghị định mới đồng thời cập nhật danh sách người có quyền lập biên bản vi phạm, trong đó có cán bộ thuộc lực lượng công an, quân đội, kiểm lâm, công chức và viên chức đang thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai. Các thay đổi này sẽ được áp dụng từ ngày 31/8/2026.
