CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) mới đây đã công bố báo cáo tài chính soát xét bán niên 2024, qua đó cho thấy kết quả kinh doanh bất ngờ chuyển từ lãi trăm tỷ xuống lỗ hàng nghìn tỷ đồng.
Công ty giải thích nguyên nhân chủ yếu đến từ khoản trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của dự án 30,11ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, Tp.Thủ Đức (tên thương mại là Lakeview City, chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 – công ty con của Novaland). Giá trị trích lập dự phòng với khoản phải nộp này là hơn 4.358 tỷ đồng.
Lakeview City là dự án công ty được hoán đổi với dự án 30,224 ha tại phường Bình Khánh, Tp.Thủ Đức (tên thương mại là Water Bay) - dự án mà Novaland đã hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng vào năm 2008.
Việc xác định giá đất cho cả hai dự án diễn ra cùng thời điểm năm 2008. Sau khi xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị chênh lệch vị trí giữa hai khu đất, số tiền mà doanh nghiệp của ông Bùi Thành Nhơn phải nộp thêm là gần 52,7 tỷ đồng. Công ty đã ghi nhận nghĩa vụ tài chính này vào sổ sách kế toán trong năm 2016.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2020, UBND Tp.HCM lại ban hành quyết định về phê duyệt giá đất với Lakeview City với phương án tại thời điểm tháng 4/2017 (thay vì thời điểm năm 2008 như trên).
Vì thế, Cục Thuế ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tổng cộng gần 5.176 tỷ đồng, Novaland không đồng ý do họ đã hoàn tất đền bù vào năm 2008.
Kỳ vọng lớn
Nhìn lại về quá khứ, Lakeview City là dự án từng được kỳ vọng sẽ đem lại khoản lợi nhuận khổng lồ cho doanh nghiệp bởi đây là dự án thuộc phân khúc cao cấp, chắc có lẽ chính bản thân Novaland cũng không ngờ rằng sẽ có ngày chịu gánh nặng lớn từ chi phí dự án.
Tp.HCM đã chấp thuận cho công ty con của Novaland là Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 đầu tư dự án Lakeview City vào đầu năm 2017.
Nằm ngay mặt tiền đường song hành Cao tốc Tp.HCM - Long Thành – Dầu Giây (phường An Phú, quận 2), Khu đô thị Lakeview City có một mặt tiếp giáp mặt tiền đường cao tốc và một mặt giáp sông Giồng Ông Tố.
Dự án Lakeview City.
Tổng diện tích của khu đô thị lên đến 30,1 ha, trong đó, 60% là diện tích dành cho cây xanh và công trình công cộng. Dự án gồm 960 các sản phẩm nhà ở như biệt thự ven hồ, ven sông, nhà phố vườn, nhà phố thương mại và ở giữa là hồ sinh thái rộng 3,6 ha.
Dự án này bắt đầu được Novaland tiến hành bàn giao từng phần từ đầu năm 2018 với giá khoảng 6 tỷ đồng/căn. Đến thời điểm hiện nay, các căn hộ thuộc Khu đô thị này đã được rao bán trên thị trường với mức giá dao động từ 14-35 tỷ đồng.
Với giá trị mỗi sản phẩm lên đến hàng chục tỷ đồng, dự án này có thể đem về cho Novaland con số doanh thu và lợi nhuận khổng lồ nếu hoàn thiện pháp lý.
Thế nhưng "đầu không xuôi" thì "đuôi khó lọt", dự án Lakeview City lại vướng mắc do có liên quan trực tiếp tới một dự án khác cũng nằm tại Tp.Thủ Đức là Water Bay.
Câu chuyện nhập nhằng pháp lý nhiều năm về trước
Vướng mắc pháp lý của Novaland bắt đầu nảy ra do vào năm 2018, Thanh tra Chính phủ đã công bố Kết luận số 1483, qua đó cho thấy Tp.HCM có sai phạm trong việc chuyển mục đích sử dụng 30,1 ha đất của Công ty Thế kỷ 21 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Cụ thể, vào năm 2008, thành phố đã chấp thuận cho công ty này xây dựng 4.000 căn hộ tái định cư nhưng sau đó lại cho phép chuyển khu đất sang mục đích kinh doanh mà không thực hiện đấu giá, và tính tiền sử dụng đất không đúng thời điểm.
Dự án của Công ty Thế kỷ 21 được phê duyệt từ năm 2004 với tổng vốn đầu tư 1.529 tỷ đồng, bao gồm khu tái định cư 32,1 ha. Công ty này được ưu đãi về thuế và được yêu cầu đầu tư xây dựng khu tái định cư để bán lại cho thành phố không tính lợi nhuận.
Từ năm 2009, UBND thành phố đã có chủ trương hoán đổi đất giữa khu tái định cư và khu đất 30,1 ha tại Nam Rạch Chiếc.
Dự án quy mô 30,1 ha tại Nam Rạch Chiếc (sau được gọi tên thương mại là Lakeview City) được giao cho Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 để đầu tư xây dựng khu dân cư cao tầng, du lịch, văn hoá, giải trí.
Đổi lại, công ty Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 sẽ đầu tư xây dựng khu tái định cư 30,2 ha với quy mô 4.200 căn hộ tại phường Bình Khánh.
The Water Bay - dự án tai tiếng của Novaland "đắp chiếu" do nhiều sai phạm trong quá khứ.
Thế nhưng trong khi Công ty Thế kỷ 21 vẫn chưa hoàn tất việc đầu tư 4.200 căn hộ tái định cư như chủ trương ban đầu của UBND thành phố thì năm 2017, ông Trần Vĩnh Tuyến - Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM khi đó đã ký Quyết định số 3990 về việc chấp thuận cho Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 được điều chỉnh tên nhà đầu tư, mục tiêu dự án, quy mô, diện tích mặt đất sử dụng, tổng vốn đầu tư và vốn góp thực hiện dự án, tiến độ thực hiện dự án, thời gian hoạt động dự án và tên gọi Dự án Khu dân cư 30,2 ha phường Bình Khánh, quận 2.
Theo đó, dự án này không phải xây dựng 4.200 căn hộ tái định cư mà thay vào đó là xây dựng trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng, dịch vụ và căn hộ bán.
Mặt khác, quyết định này cũng cho phép Công ty Thế kỷ 21 không phải dành 20% quỹ đất như quy định hoặc quỹ nhà trong dự án để làm nhà ở xã hội.
Các quyết định liên quan đến giao đất và hoán đổi được ban hành trong những năm tiếp theo, nhưng sau đó, nhiều quyết định đã bị thu hồi hoặc điều chỉnh.
Tổng nghĩa vụ tài chính của Công ty Thế kỷ 21 sau các giao dịch đất đai này lên tới hơn 5.175 tỷ đồng, trong đó có hơn 511 tỷ đồng là tiền thuê đất và hơn 4.664 tỷ đồng là tiền sử dụng đất.
Tương lai của hai dự án sẽ đi về đâu?
Thông qua việc thâu tóm công ty con là Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 vào năm 2016, Novaland đã trở thành chủ đầu tư của dự án khu dân cư 30,2 ha phường Bình Khánh được chấp thuận chuyển đổi sang nhà ở thương mại mà không thông qua đấu giá.
Chỉ 1 năm sau đó chính là năm 2017 thì dự án này nhận về quyết định dự án này không phải xây dựng 4.200 căn hộ tái định cư mà thay vào đó là xây dựng trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng, dịch vụ và căn hộ bán.
Sau đó Tập đoàn Novaland đã giới thiệu dự án ra thị trường với tên gọi The Water Bay với loại hình căn hộ hạng sang và Novaland chính là nhà đầu tư thứ cấp và chính doanh nghiệp chia sẻ đã bỏ ra số tiền hơn 6000 tỷ đồng để thâu tóm dự án này.
Lãnh đạo Novaland từng chia sẻ nếu dự án The Water Bay được gỡ vướng về pháp lý có thể sẽ đem về cho công ty tới 44.000 tỷ đồng doanh thu và 6.000 tỷ đồng lợi nhuận.
Thế nhưng với việc bị thanh tra phát hiện sai phạm trong việc giao đất và xác định giá tiền sử dụng đất, hiện cả hai dự án The Water Bay và Lakeview City đều bị mắc kẹt pháp lý.
Điều này khiến The Water Bay bị "đắp chiếu" nhiều năm còn Lakeview City dù đã triển khai bán hàng và bàn giao cho khách hàng nhưng công ty vẫn chưa thể hoàn tất giấy tờ pháp lý cho khách hàng.
Liên quan đến vụ việc này, năm 2020 Tập đoàn Novaland cho biết đã gửi đơn thư giải trình, kêu cứu đến Chính phủ và các bộ, ban ngành liên quan để đề nghị xem xét, hỗ trợ tháo gỡ cho doanh nghiệp được tiếp tục triển khai dự án The Water Bay.
Tương lai 2 đại dự án của Novaland vẫn là dấu hỏi lớn.
Còn đối với khoản trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của dự án Lakeview City, Novaland cho biết đã có kiến nghị đến UBND Tp.HCM cùng các sở, ngành xem xét xử lý thấu đáo.
Trong diễn biến mới nhất, Novaland cho biết ngày 16 và 17/9/2024 vừa qua Cục thuế Tp.HCM và Cục thuế Tp.Thủ Đức đã ban hành quyết định chấm dứt hiệu lực quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế để chờ kết quả giải quyết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan có thẩm quyền theo quy định.
