Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 18/8/2026, nhằm thống nhất cách áp dụng pháp luật khi giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc đặt cọc.
Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/2026. Đối với bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực, hướng dẫn mới không được sử dụng làm căn cứ để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Thỏa thuận đặt cọc có thể lập thành hợp đồng riêng
Theo Nghị quyết, thỏa thuận đặt cọc là một giao dịch dân sự. Hình thức của thỏa thuận được thực hiện theo Điều 119 Bộ luật Dân sự; nếu luật khác quy định thỏa thuận đặt cọc phải lập bằng văn bản hoặc theo một hình thức nhất định thì phải tuân thủ quy định đó.
Đáng chú ý, thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng một hợp đồng riêng hoặc bằng một điều khoản trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm. Thỏa thuận có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự.
Hợp đồng chính chưa rõ nội dung, đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực
Một điểm đáng chú ý trong hướng dẫn mới là thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm việc giao kết, thực hiện hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực dù nội dung hợp đồng dự kiến giao kết chưa rõ ràng, dẫn tới sau đó hợp đồng chính không được giao kết hoặc không được thực hiện.
Nghị quyết đưa ra ví dụ: các bên đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa làm rõ kích thước, giá chuyển nhượng hoặc quyền sử dụng đất dẫn đến không thể giao kết hợp đồng. Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện của giao dịch dân sự.
Tương tự, nếu tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng dự kiến ký kết có thể bị vô hiệu nếu được giao kết thì thỏa thuận đặt cọc không vì thế mà tự động vô hiệu.
Ví dụ, các bên đặt cọc mua bán một thửa đất chưa đứng tên người nhận đặt cọc và thỏa thuận thời hạn để người này hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Nếu hết hạn mà chưa được cấp sổ và hợp đồng chuyển nhượng không thể ký kết thì hợp đồng đặt cọc vẫn được xem xét độc lập về hiệu lực.
Tài sản nào có thể dùng để đặt cọc?
Theo Điều 5 Nghị quyết, tài sản đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, chẳng hạn cổ phiếu, trái phiếu, tài sản số...
Tài sản đặt cọc không được thuộc loại tài sản bị cấm, hạn chế giao dịch trái quy định và phải có khả năng xác định được giá trị bằng tiền tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Nếu tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất, việc dùng tài sản làm đặt cọc phải được tất cả chủ sở hữu chung đồng ý. Với tài sản thuộc sở hữu chung theo phần, người đặt cọc chỉ được sử dụng phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.
Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá trị tài sản đặt cọc, Tòa án sẽ xác định giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng phải trả thế nào?
Nghị quyết cũng hướng dẫn cụ thể việc xử lý khi các bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc.
Nếu các bên không có thỏa thuận riêng về phạt cọc, trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc, bên nhận cọc còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Thỏa thuận phạt cọc quá giá trị hợp đồng, Tòa án xử lý ra sao?
Một quy định đáng chú ý khác là trường hợp các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện.
Theo Nghị quyết, khi xảy ra tranh chấp, Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc nhưng không vượt quá giá trị của hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Đây là điểm người dân cần đặc biệt lưu ý khi thỏa thuận mức phạt cọc rất cao trong các giao dịch nhà đất hoặc tài sản có giá trị lớn.
Bất khả kháng, trở ngại khách quan có thể không phải chịu phạt cọc
Nếu đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng hoặc đồng thời bảo đảm cả hai nghĩa vụ, bên có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định.
Tuy nhiên, nếu việc không thể giao kết hoặc thực hiện hợp đồng xuất phát từ sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, bên liên quan không phải chịu phạt cọc.
Nghị quyết lấy ví dụ các bên đặt cọc mua bán nhà và thỏa thuận trong 3 tháng bên bán phải hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Nếu hết thời hạn nhưng sổ chưa được cấp do nguyên nhân đến từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền dù bên bán đã nộp hồ sơ đúng quy định, cần xem xét đây là trở ngại khách quan và không phạt cọc.
Đặt cọc chỉ để bảo đảm ký hợp đồng: Vi phạm sau khi ký có thể không bị phạt cọc
Nghị quyết phân biệt rõ mục đích của việc đặt cọc.
Nếu đặt cọc chỉ để bảo đảm việc giao kết hợp đồng, sau khi hợp đồng chính đã được ký kết thì việc một bên vi phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng, dẫn đến hợp đồng không được thực hiện hoặc sau đó mới phát hiện hợp đồng vô hiệu một phần hay toàn bộ, sẽ không bị phạt cọc theo cơ chế này.
Việc xử lý vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo các quy định pháp luật tương ứng.
Tiền đặt cọc có thể được tính lãi
Nghị quyết hướng dẫn Tòa án có thể chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc theo Điều 357 Bộ luật Dân sự.
Tuy nhiên, không chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Nghĩa vụ trả lãi đối với tiền đặt cọc được tính từ ngày tiếp theo liền kề ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc.
Không thỏa thuận trước, không được vừa phạt cọc vừa đòi bồi thường
Trường hợp các bên không có thỏa thuận khác mà một bên đồng thời yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại, Nghị quyết hướng dẫn Tòa án chỉ xem xét chấp nhận yêu cầu phạt cọc, không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Nếu các bên đã thỏa thuận khi vi phạm vừa phải chịu phạt cọc vừa chịu phạt vi phạm hợp đồng, Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu phạt cọc nhưng không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.
Tranh chấp đặt cọc bất động sản, Tòa án nào giải quyết?
Nghị quyết cũng hướng dẫn về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc liên quan đến bất động sản.
Nếu nơi cư trú, làm việc của bị đơn, nguyên đơn và nơi có bất động sản khác nhau, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, nếu các bên chỉ yêu cầu tuyên văn bản công chứng vô hiệu do vi phạm pháp luật về công chứng, Tòa án có thẩm quyền được xác định theo nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đặt trụ sở.
Nếu vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc vừa yêu cầu tuyên văn bản công chứng vô hiệu thì áp dụng quy định về thẩm quyền đối với tranh chấp dân sự tương ứng.
Khi nào không áp dụng thời hiệu khởi kiện?
Theo Điều 8 Nghị quyết, yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc các yêu cầu khác liên quan đến hợp đồng đặt cọc được áp dụng thời hiệu theo Điều 429 Bộ luật Dân sự và các quy định liên quan.
Riêng yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu áp dụng thời hiệu theo Điều 132 Bộ luật Dân sự.
Đáng chú ý, yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc không áp dụng thời hiệu khởi kiện, theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự.
