Luật Nhà ở 2023 quy định nhà chung cư phải phá dỡ có thể là công trình đã hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng, xuống cấp và thuộc trường hợp bắt buộc phải phá dỡ.
Như vậy, thời hạn sử dụng không phải là căn cứ duy nhất quyết định “tuổi thọ” của một tòa chung cư. Công trình chỉ bị phá dỡ khi kết quả kiểm định xác định thuộc một trong những trường hợp quy định tại Điều 59 Luật Nhà ở 2023.
Trường hợp thứ nhất là nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ và không còn đáp ứng điều kiện an toàn để tiếp tục sử dụng.
Sau sự cố, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm định, đánh giá chất lượng công trình. Nếu kết cấu hoặc các hệ thống thiết yếu không còn bảo đảm an toàn cho cư dân, chung cư thuộc diện phải phá dỡ.
Trường hợp thứ hai, chung cư bị ảnh hưởng bởi bão, lũ, động đất, sạt lở hoặc các sự kiện bất khả kháng khác dẫn đến không còn đủ điều kiện an toàn để sử dụng cũng thuộc trường hợp phải phá dỡ.
Việc đánh giá không chỉ dựa trên mức độ hư hỏng quan sát được mà phải căn cứ vào kết luận kiểm định chất lượng công trình của cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp thứ ba, nhà chung cư phải phá dỡ khi các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng và cần di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng.
Đây là trường hợp công trình có mức độ nguy hiểm cao, đe dọa trực tiếp đến tính mạng, sức khỏe của cư dân nên việc di dời, phá dỡ phải được triển khai khẩn cấp.
Trường hợp thứ tư, một chung cư cũng có thể phải phá dỡ khi kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ, đồng thời một trong những hệ thống hạ tầng kỹ thuật không đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong quá trình vận hành.
Các hệ thống được xem xét gồm phòng cháy, chữa cháy; cấp, thoát nước và xử lý nước thải; cấp điện và giao thông nội bộ.
Trong trường hợp này, việc phá dỡ không chỉ nhằm bảo vệ cư dân mà còn phục vụ yêu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Trường hợp thứ năm, trường hợp cuối cùng là nhà chung cư bị hư hỏng một trong những kết cấu chính như móng, cột, tường, dầm hoặc xà, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường.
Dù mức độ hư hỏng chưa thuộc nhóm có nguy cơ sập đổ hoặc nguy hiểm nghiêm trọng, công trình vẫn phải phá dỡ nếu nằm trong khu vực cần cải tạo, xây dựng đồng bộ với chung cư thuộc diện phải phá dỡ theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Hết thời hạn sử dụng chưa chắc bị phá dỡ ngay
Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng chung cư được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn này được tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.
Khi chung cư hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình. Nếu kết quả kiểm định cho thấy chung cư vẫn bảo đảm an toàn và chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ, công trình có thể tiếp tục được sử dụng trong thời hạn được xác định tại kết luận kiểm định.
Tương tự, một chung cư chưa hết thời hạn sử dụng vẫn có thể phải phá dỡ nếu bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn bảo đảm an toàn.
Do đó, người mua và sử dụng căn hộ cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng chung cư và thời hạn sở hữu căn hộ. Luật Nhà ở 2023 không ấn định một thời hạn sở hữu chung cố định cho mọi căn hộ mà quản lý an toàn công trình thông qua hồ sơ thiết kế, quá trình sử dụng thực tế và kết quả kiểm định.
