Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo vừa được Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định. Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là đề xuất quy định quyền sở hữu nhà chung cư gắn với thời hạn sử dụng của công trình.
Theo dự thảo, quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và có thể chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp bắt buộc phải phá dỡ theo quy định.
Hết niên hạn không đồng nghĩa lập tức phải phá dỡ
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc xuất hiện tình trạng hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.
Nếu kết quả kiểm định cho thấy tòa nhà vẫn bảo đảm an toàn, cơ quan chức năng có thể quyết định gia hạn thời hạn sử dụng và quyền sở hữu. Trường hợp công trình không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng, chung cư sẽ phải phá dỡ theo quy định.
Như vậy, mốc thời gian ghi trong thiết kế không đồng nghĩa cứ đến hạn là người dân lập tức mất quyền sở hữu căn hộ. Việc có tiếp tục sử dụng tòa nhà hay không còn phụ thuộc kết quả kiểm định chất lượng thực tế.
Ngoài trường hợp hết thời hạn sử dụng, chung cư có thể bị buộc phá dỡ khi xảy ra cháy, nổ, thiên tai; bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn đáp ứng điều kiện an toàn cho người sử dụng.
Chủ căn hộ vẫn còn quyền đối với phần đất sử dụng chung
Bộ Xây dựng cho rằng việc phá dỡ chung cư không đồng nghĩa toàn bộ quyền lợi của chủ căn hộ bị mất.
Theo phương án được đề xuất, những người sở hữu căn hộ tiếp tục có quyền đối với phần diện tích đất sử dụng chung của nhà chung cư. Họ có thể tự tổ chức cải tạo, xây dựng lại tòa nhà bằng cách đóng góp kinh phí thực hiện dự án mới.
Khoản kinh phí đóng góp dự kiến được xác định trên cơ sở diện tích sử dụng căn hộ của từng chủ sở hữu và suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.
Nếu các chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí xây dựng lại, khu đất được bàn giao để Nhà nước lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới. Khi đó, chủ căn hộ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với tỷ lệ diện tích sử dụng chung theo pháp luật đất đai.
Trường hợp quy hoạch vẫn cho phép tiếp tục xây dựng chung cư, dự thảo đề xuất bố trí tái định cư tại chỗ. Nếu khu đất không còn được quy hoạch để xây chung cư, người dân có thể được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trong cùng xã, phường hoặc khu vực lân cận.
Bộ Xây dựng muốn tháo gỡ vướng mắc cải tạo chung cư cũ
Theo cơ quan soạn thảo, căn hộ chung cư là một bộ phận của công trình xây dựng nên không thể tồn tại vĩnh viễn. Theo thời gian, công trình sẽ xuống cấp và có thể không còn bảo đảm an toàn.
Việc quy định rõ thời hạn sử dụng và thời điểm chấm dứt quyền sở hữu được kỳ vọng tạo cơ sở pháp lý cho công tác kiểm định, di dời, phá dỡ và xây dựng lại các chung cư cũ.
Bộ Xây dựng cũng cho rằng quy định này sẽ từng bước thay đổi quan niệm căn hộ chung cư là tài sản tồn tại lâu dài, không phụ thuộc vào tuổi thọ của công trình.
Theo quy chuẩn phân cấp công trình được các nguồn dẫn lại, thời hạn sử dụng theo thiết kế có thể khác nhau tùy loại và cấp công trình. Với nhiều công trình dân dụng, thời hạn thiết kế thường không thấp hơn 50 năm. Tuy nhiên, đây là thời hạn sử dụng công trình, không phải cứ đủ 50 năm là chung cư mặc nhiên bị phá dỡ.
HoREA lo người dân chuyển sang mua đất nền
Trước đề xuất trên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị không đưa quy định chấm dứt quyền sở hữu căn hộ khi chung cư hết thời hạn sử dụng vào dự thảo luật.
HoREA cho rằng quy định sở hữu chung cư có thời hạn có thể ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà, làm giảm tính ổn định của chính sách và chưa bảo đảm sự thống nhất với các quy định pháp luật liên quan đến quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất.
Hiệp hội cảnh báo nếu căn hộ bị giới hạn thời hạn sở hữu, một bộ phận người dân có thể chuyển hướng sang mua đất nền hoặc nhà ở gắn liền với đất. Xu hướng này có nguy cơ làm mất cân đối cung – cầu và tiếp tục đẩy giá đất tăng, nhất là tại các đô thị lớn.
Theo HoREA, pháp luật hiện hành đã có các quy định về kiểm định chất lượng, di dời, phá dỡ và xây dựng lại chung cư xuống cấp. Vì vậy, Hiệp hội đề nghị tiếp tục duy trì quyền sở hữu căn hộ không bị giới hạn thời hạn, đồng thời hoàn thiện quy trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
