Việc cha mẹ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho con thường được thực hiện theo hai hình thức là chuyển nhượng hoặc tặng cho. Dù lựa chọn hình thức nào, các bên cũng phải đáp ứng điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất và hoàn thành thủ tục sang tên theo quy định.
Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa cha mẹ và con phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật quy định.
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Bước đầu tiên trong quá trình sang tên là lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất.
Cha mẹ và người con có thể thực hiện công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có nhà đất.
Hồ sơ công chứng về cơ bản gồm bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của các bên; giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân và các giấy tờ có liên quan.
Các bên có thể chuẩn bị trước dự thảo hợp đồng. Trường hợp chưa có hợp đồng, có thể đề nghị tổ chức hành nghề công chứng soạn thảo theo thỏa thuận và quy định pháp luật. Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ ngày 1/7/2025 là cơ sở pháp lý hiện hành điều chỉnh hoạt động này.
Hồ sơ đăng ký sang tên Sổ đỏ
Sau khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, người dân chuẩn bị hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động đất đai.
Hồ sơ thông thường gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho đã được công chứng, chứng thực;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Giấy khai sinh hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ, con;
- Những giấy tờ khác liên quan đến thửa đất và giao dịch.
Trường hợp Giấy chứng nhận đang được thế chấp tại ngân hàng, hồ sơ có thể cần văn bản của ngân hàng đồng ý cho thực hiện việc chuyển nhượng hoặc tặng cho.
Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo cơ chế tiếp nhận hồ sơ tại địa phương. Sau khi tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính và thực hiện việc cập nhật hoặc cấp Giấy chứng nhận mang tên người nhận quyền sử dụng đất.
Tặng cho nhà đất được miễn thuế, lệ phí trước bạ
Một trong những điểm đáng chú ý là trường hợp cha mẹ tặng cho nhà đất cho con được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu có đủ giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ, con.
Trường hợp cha mẹ chuyển nhượng nhà đất cho con, giao dịch được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định đối với chuyển nhượng bất động sản giữa cha mẹ và con, nhưng không thuộc trường hợp miễn lệ phí trước bạ như giao dịch tặng cho.
Dù thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, người thực hiện thủ tục vẫn phải lập, nộp tờ khai và cung cấp giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn.
Ngoài thuế và lệ phí trước bạ, người dân có thể phải thanh toán phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận hoặc chi phí đo đạc nếu phát sinh. Mức thu cụ thể phụ thuộc vào giá trị tài sản và quy định của từng địa phương.
Phải đăng ký biến động trong 30 ngày
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho có hiệu lực, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày. Trường hợp chậm sang tên, người có trách nhiệm đăng ký có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.
Thời gian giải quyết thủ tục thay đổi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thông thường không quá 10 ngày làm việc kể từ khi cơ quan chức năng nhận được hồ sơ hợp lệ.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết có thể kéo dài nhưng không quá 20 ngày làm việc. Thời gian trên không tính khoảng thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc bổ sung hồ sơ theo yêu cầu.
Để hạn chế việc hồ sơ bị trả lại hoặc phát sinh tranh chấp, trước khi lập hợp đồng, các bên cần kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất, quyền sở hữu chung của vợ chồng, tình trạng thế chấp, kê biên và các hạn chế khác đối với quyền sử dụng đất.
