Việc nắm rõ các trường hợp bị từ chối sang tên dưới đây sẽ giúp cả bên mua và bên bán tránh được những rủi ro tranh chấp và thiệt hại tài chính "tiền mất tật mang".
Theo các quy định nghiêm ngặt của Luật Đất đai mới nhất, điều kiện để thực hiện quyền giao dịch đất đai đã được siết chặt hơn nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản và quản lý quy hoạch hiệu quả. Một giao dịch chỉ được coi là hợp pháp khi cả bên chuyển nhượng (bên bán/tặng cho) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua/nhận tặng cho) đều đáp ứng đủ các tiêu chuẩn pháp lý. Nếu một trong hai bên vi phạm điều cấm, cơ quan thẩm quyền sẽ từ chối đăng ký biến động.
Dựa vào các điều kiện được nêu tại khoản 1, khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đối với người sử dụng đất, để có thể thực hiện quyền bán hoặc tặng cho, thửa đất bắt buộc phải tránh được 5 "vùng đỏ" pháp lý.
Thứ nhất, đất đang có tranh chấp: Thửa đất đang có tranh chấp, chưa được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng chưa có các bản án, phán quyết của cơ quan có thẩm quyền.
Thứ hai, đất đang bị kê biên hoặc phong tỏa: Quyền sử dụng đất bị áp dụng các biện pháp kê biên, phong tỏa nhằm bảo đảm thi hành án dân sự hoặc nghĩa vụ tài chính của chủ đất.
Thứ ba, đất đã hết thời hạn sử dụng: Đối với các loại đất có thời hạn (như đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ...), nếu thời hạn ghi trên sổ đã hết mà chủ đất chưa tiến hành thủ tục gia hạn với cơ quan quản lý thì không được phép chuyển nhượng.
Thứ tư, đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Thừa đất đang bị Tòa án ra quyết định ngăn chặn giao dịch nhằm giữ nguyên hiện trạng phục vụ công tác điều tra, xét xử vụ án liên quan.
Thứ năm, đất thuộc đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hoặc đất thuộc phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái trong rừng đặc dụng.
Một điểm người dân rất dễ chủ quan là dù đất có "sạch", người bán có đủ điều kiện, nhưng nếu người mua thuộc đối tượng bị hạn chế hoặc cấm theo quy định thì hồ sơ vẫn bị trả về.
Đối với tổ chức: Các tổ chức kinh tế tuyệt đối không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân (trừ trường hợp việc chuyển nhượng đi liền với mục đích thay đổi quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt).
Đối với cá nhân: Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác nằm trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc khu rừng đó.
Các cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo/trực thuộc tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện mà pháp luật chuyên ngành không cho phép nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
