Thời hạn sử dụng chung cư sẽ được quy định thế nào?
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 278 tại phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9/2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian tới. Một trong những nội dung đáng chú ý là yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp tục tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó làm rõ các quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Theo yêu cầu của Chính phủ, dự thảo luật cần quy định cụ thể thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm thống nhất với quy định của pháp luật về xây dựng. Đồng thời, cần có cơ chế rõ ràng đối với trường hợp chung cư hết thời hạn sử dụng.
Đặc biệt, dự thảo phải làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính khi tham gia xây dựng công trình mới.
Tại phiên họp về các nội dung này ngày 16/9, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát các quy định, nghiên cứu đầy đủ ý kiến của người dân và doanh nghiệp nhằm hoàn thiện cơ chế về thời hạn sử dụng nhà chung cư cũng như các loại hình nhà ở cho thuê và chính sách tài chính liên quan.
Trong dự thảo mới, Bộ Xây dựng đề xuất xác định thời hạn sử dụng chung cư căn cứ vào hồ sơ thiết kế công trình, thay cho phương án kết hợp giữa hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định thực tế được đưa ra tại bản dự thảo hồi tháng 8.
Theo hướng đề xuất này, chủ sở hữu vẫn có quyền sử dụng phần đất liên quan để xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên, việc cải tạo, xây dựng lại phải được thực hiện theo dự án. Các doanh nghiệp tham gia dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư có thể được hưởng một số cơ chế ưu đãi, trong đó có đề xuất miễn thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Hết niên hạn công trình không đồng nghĩa mất quyền tài sản
Việc đưa nội dung thời hạn sử dụng nhà chung cư vào dự thảo luật đã làm dấy lên nhiều câu hỏi về quyền lợi của người mua căn hộ. Một trong những vấn đề được quan tâm là khi công trình hết niên hạn và phải phá dỡ, chủ sở hữu căn hộ sẽ được giải quyết quyền lợi như thế nào.
Chia sẻ trên Thanh Niên, ông Trần Quốc Dũng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc xác định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình là cần thiết nhằm bảo đảm an toàn cho cư dân. Tuy nhiên, theo ông, chính sách chỉ có thể phát huy hiệu quả khi quy định đồng thời rõ cơ chế bảo đảm quyền tài sản sau khi công trình hết niên hạn.
Theo ông Dũng, cần khẳng định rõ việc công trình hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền sử dụng đất. Với những trường hợp quyền sử dụng đất được xác lập ổn định, lâu dài, quyền này không thể tự động chấm dứt chỉ vì công trình xây dựng trên đất đã hết niên hạn.
Ông cũng cho rằng không nên mặc định cứ đến thời điểm hết niên hạn là chung cư phải phá dỡ. Công trình cần được kiểm định để đánh giá chất lượng và mức độ an toàn. Nếu vẫn bảo đảm an toàn, phù hợp với quy hoạch thì có thể tiếp tục sử dụng. Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc thuộc trường hợp phải xử lý theo quy hoạch mới đặt ra yêu cầu phá dỡ, xây dựng lại.
Trong trường hợp chung cư phải phá dỡ để thực hiện dự án mới, quyền lợi liên quan đến phần đất cũng cần được xác định rõ, trong đó phần đất của dự án được phân chia cho các chủ sở hữu theo tỷ lệ diện tích căn hộ và phần sở hữu chung theo quy định.
Bàn về vấn đề này tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” vừa diễn ra tại Hà Nội được báo Dân Trí đưa, vấn đề thời hạn sử dụng chung cư tiếp tục được các chuyên gia và đại biểu quan tâm.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết Nghị quyết 21 định hướng việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình đối với các chung cư xây dựng mới. Theo bà Hằng, cần tách bạch giữa thời hạn sử dụng của công trình với quyền tài sản của người dân. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ không vì thế mà đương nhiên mất đi.
Theo phương án đang được thể hiện trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nếu chung cư hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ để xây dựng lại, chủ sở hữu có thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính để tham gia xây dựng chung cư mới.
Trường hợp chủ sở hữu không tiếp tục đóng góp kinh phí, quyền lợi vẫn được xem xét theo cơ chế bồi thường. Theo đó, người sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm công trình bị phá dỡ.
Nếu khu vực có chung cư sau đó được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch và không còn chức năng xây dựng nhà chung cư, quyền sử dụng đất của người dân vẫn được xem xét, giải quyết và bồi thường theo quy định pháp luật. Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng các quy định đang được xây dựng theo hướng kế thừa những quy định hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản.
Cần phân biệt niên hạn thiết kế và thời gian sử dụng thực tế
Một vấn đề khác được đặt ra là cách hiểu về “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư” trong Nghị quyết 21-NQ/TW. TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng không nên hiểu quy định mới theo hướng những căn hộ trước đây được sở hữu lâu dài sẽ chuyển sang hình thức sở hữu có thời hạn.
Theo ông Hiếu, cần phân biệt rõ niên hạn thiết kế của công trình với thời gian công trình thực tế có thể sử dụng. Một tòa nhà được thiết kế với niên hạn nhất định không có nghĩa khi đến đúng mốc thời gian đó thì công trình bắt buộc phải phá dỡ.
Việc tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ còn phụ thuộc vào chất lượng thực tế của công trình và kết quả kiểm định. Cách tiếp cận này cũng phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Trong trường hợp công trình đã hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết niên hạn nhưng xuất hiện tình trạng hư hỏng, có nguy cơ mất an toàn, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức kiểm định để đánh giá chất lượng và xác định phương án xử lý.
Nếu kết quả kiểm định cho thấy tòa nhà vẫn bảo đảm an toàn, công trình có thể tiếp tục được sử dụng trong thời gian được xác định tại kết luận kiểm định. Trước những băn khoăn sau khi Nghị quyết 21 được ban hành, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cũng lưu ý cần phân biệt giữa niên hạn công trình và thời hạn sở hữu. Việc xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn xây dựng không đồng nghĩa người mua căn hộ chỉ được sở hữu tài sản trong một khoảng thời gian cố định rồi mất quyền đối với tài sản.
Định hướng của Nghị quyết 21 áp dụng đối với chung cư xây dựng mới, trong đó thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn xây dựng công trình và đi cùng cơ chế bảo đảm quyền tài sản. Khi công trình hết thời hạn và thuộc trường hợp phải xây dựng lại, chủ sở hữu vẫn có cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính để tham gia xây dựng chung cư mới theo quy định.
Vì vậy, điều người dân cần quan tâm không chỉ là con số về niên hạn công trình, mà còn là các quy định cụ thể về kiểm định, phá dỡ, xây dựng lại và cơ chế giải quyết quyền sử dụng đất, quyền tài sản khi công trình hết thời hạn sử dụng.
