Mới đây, Thuế Thành phố Cần Thơ cho biết, từ năm 2026, chính sách tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở có nhiều điểm đáng chú ý.
Theo đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026, quy định chi tiết một số chính sách liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Một trong những nội dung đáng chú ý là cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ một số loại đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.
Diện tích trong hạn mức chỉ phải nộp 30% chênh lệch
Theo quy định mới, đối với các trường hợp thuộc diện được áp dụng chính sách, tiền sử dụng đất được tính dựa trên phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Cụ thể, diện tích chuyển mục đích nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch.
Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở nhưng không quá một lần hạn mức, mức thu là 50% phần chênh lệch.
Phần diện tích vượt quá mức trên phải nộp 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Như vậy, thay vì áp dụng mức 100% chênh lệch cho toàn bộ diện tích thuộc trường hợp chuyển mục đích, chính sách mới giúp giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính đối với một số diện tích đủ điều kiện.
Chính sách 30% và 50% chỉ được hưởng một lần
Một điểm người dân cần đặc biệt lưu ý là chính sách tính tiền sử dụng đất theo mức 30% và 50% nêu trên chỉ được áp dụng một lần đối với một hộ gia đình, cá nhân và trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn.
Trường hợp một người có nhiều thửa đất, kể cả các thửa nằm tại nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, người sử dụng đất chỉ được lựa chọn một thửa để áp dụng chính sách. Nội dung lựa chọn phải được cam kết trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
Từ lần chuyển mục đích tiếp theo trên chính thửa đất đó hoặc khi chuyển mục đích đối với thửa đất khác, tiền sử dụng đất được tính bằng 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
Việc xác định số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất để áp dụng chính sách được tính từ ngày 1/8/2024.
Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được hưởng chính sách nhưng tiếp tục kê khai để hưởng thêm lần nữa, cơ quan thuế sẽ tính lại nghĩa vụ tài chính theo mức 100% chênh lệch. Người vi phạm đồng thời phải nộp khoản tiền tương đương mức chậm nộp theo quy định.
Hạn mức đất ở được xác định thế nào?
Theo Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, giá đất ở và giá đất nông nghiệp sử dụng để tính nghĩa vụ tài chính là giá đất trong bảng giá đất áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Hạn mức giao đất ở được xác định theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương và áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
Đối với hộ gia đình, hạn mức khi tính tiền sử dụng đất được xác định theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân, không phụ thuộc vào số lượng thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hình thành do tách hộ theo quy định pháp luật thì được tính là một đối tượng sử dụng đất để áp dụng chính sách.
Nếu nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng có quyền sử dụng một thửa đất và được phép tách thửa, hạn mức được xác định theo từng thửa sau khi tách. Mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích theo hạn mức để hưởng cách tính ưu đãi một lần.
Nếu không tách thửa hoặc không được phép tách, hạn mức được tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được những người có chung quyền sử dụng đất cử làm đại diện.
Người đã chuyển mục đích từ tháng 8/2024 có thể được tính lại
Chính sách mới cũng có quy định chuyển tiếp đáng chú ý đối với những trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026 và thuộc phạm vi được áp dụng.
Nếu cơ quan thuế chưa ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, số tiền phải nộp sẽ được tính theo quy định mới.
Nếu đã có thông báo nhưng người dân chưa nộp tiền, hộ gia đình, cá nhân có thể đề nghị cơ quan thuế tính lại. Trường hợp có tiền chậm nộp, khoản này được tính trên số tiền sau khi đã tính lại theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Đối với trường hợp đã nộp một phần tiền sử dụng đất, người dân cũng được đề nghị tính lại. Nếu số tiền sau khi tính lại thấp hơn nghĩa vụ theo thông báo trước đây nhưng vẫn cao hơn số đã nộp, người sử dụng đất phải nộp phần còn thiếu và tiền chậm nộp tương ứng.
Nếu số tiền sau khi tính lại thấp hơn số tiền người dân đã nộp, phần chênh lệch được hoàn trả thông qua việc bù trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính khác. Nếu không còn nghĩa vụ tài chính để bù trừ, số tiền được hoàn trả theo quy định. Trường hợp đã nộp đủ tiền sử dụng đất cũng được đề nghị tính lại nếu thuộc diện chuyển tiếp.
Phải đề nghị tính lại trước ngày 1/1/2027
Đáng chú ý, người thuộc diện được tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất phải nộp văn bản đề nghị chậm nhất trước ngày 1/1/2027 đến Bộ phận Một cửa liên thông.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Bộ phận Một cửa chuyển thông tin đến UBND cấp xã nơi có đất để xác định hạn mức giao đất ở của thửa đất được lựa chọn và chuyển thông tin sang cơ quan thuế.
Cơ quan thuế sau đó thực hiện tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất, ban hành thông báo nộp tiền hoặc thông báo điều chỉnh gửi người sử dụng đất, đồng thời gửi thông tin tới UBND cấp xã. Hồ sơ có thể được nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính, phương thức điện tử hoặc cổng dịch vụ công trực tuyến theo quy định.
Do chính sách chỉ được hưởng một lần và phụ thuộc vào nguồn gốc đất, hạn mức đất ở cũng như thời điểm chuyển mục đích, người dân nên kiểm tra kỹ hồ sơ và lựa chọn thửa đất phù hợp trước khi thực hiện thủ tục. Đặc biệt, những trường hợp đã có quyết định chuyển mục đích trong giai đoạn từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026 cần lưu ý mốc trước ngày 1/1/2027 để thực hiện quyền đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất.
