Điều kiện được miễn thuế
Theo Điều 23 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập của cá nhân từ chuyển đổi đất nông nghiệp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi việc chuyển đổi nhằm hợp lý hóa hoạt động sản xuất nông nghiệp nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất.
Quy định này áp dụng đối với đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và được Nhà nước giao để sản xuất.
Như vậy, để khoản thu nhập phát sinh từ chuyển đổi đất nông nghiệp được miễn thuế, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện:
- Việc chuyển đổi nhằm hợp lý hóa sản xuất nông nghiệp;
- Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất;
- Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
- Đất được Nhà nước giao để sản xuất.
Hồ sơ và thủ tục đề nghị miễn thuế được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Nghị định 253/2026/NĐ-CP được ban hành ngày 30/6/2026 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Không phải mọi trường hợp đổi đất đều được miễn thuế
Việc miễn thuế không áp dụng cho tất cả các giao dịch đổi nhà, đất giữa cá nhân với nhau.
Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, trường hợp các cá nhân chuyển đổi nhà, đất cho nhau nhưng không thuộc diện chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất được miễn thuế thì các bên vẫn phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
Do đó, yếu tố quan trọng để xác định có được miễn thuế hay không là nguồn gốc đất, đối tượng sử dụng đất, mục đích của việc chuyển đổi và việc chuyển đổi có làm thay đổi mục đích sử dụng đất hay không.
Không nên nhầm với chuyển đất nông nghiệp lên đất ở
Chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hóa sản xuất và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là hai trường hợp khác nhau.
Nếu hộ gia đình, cá nhân xin chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất có thể phải nộp tiền sử dụng đất. Theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP, chính sách tính tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và trên một thửa đất do họ lựa chọn.
Từ lần chuyển mục đích tiếp theo trên thửa đất đó hoặc khi chuyển mục đích một thửa đất khác, tiền sử dụng đất được tính bằng 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích.
Giá đất dùng để tính nghĩa vụ tài chính là giá đất trong bảng giá đất áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc tính tiền sử dụng đất phải nộp được thực hiện theo quy định của Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Như vậy, thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Trường hợp đổi nhà, đất thông thường hoặc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không đương nhiên thuộc diện miễn thuế.
