Tình huống pháp lý: Công ty tôi thuê đất của nhà nước với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm và đã đầu tư xây dựng nhà xưởng trên đất. Luật sư cho tôi hỏi Công ty tôi có được quyền cho thuê lại đất và tài sản trên đất đó không? Mong Qúy Luật sư giúp đỡ, tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư Hoàng Trần Ngọc Anh – Công ty Luật FDVN trả lời:
Thứ nhất, về quyền cho thuê lại đất thuê trả tiền hàng năm
Căn cứ Điều 175 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, trừ trường hợp cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Thứ hai, về quyền cho thuê tài sản trên đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm
Tại Khoản 1 Điều 38a Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai (được bổ sung bởi Khoản 24 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định: “Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trả tiền thuê đất hàng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận thì được cho thuê tài sản gắn liền với đất đã được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Người thuê tài sản phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất đã ký”.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản có sẵn đưa vào kinh doanh là:
1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Như vậy, nếu tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm là tài sản được tạo lập hợp pháp, thuộc quyền sở hữu của Quý công ty, có đăng ký công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì Quý công ty có quyền cho thuê tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm. Người thuê tài sản phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất đã ký.
