Các điều kiện mua bán nhà ở hiện nay được quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Bên cạnh điều kiện đối với căn nhà, bên mua và bên bán cũng phải đáp ứng các yêu cầu về chủ thể tham gia giao dịch.
5 điều kiện để nhà ở được đưa vào mua bán
Theo quy định, nhà ở khi thực hiện giao dịch mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, nhà ở phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.
Thứ hai, tại thời điểm giao dịch, nhà ở không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định.
Thứ ba, nếu là nhà ở thuộc trường hợp sở hữu có thời hạn thì căn nhà phải đang trong thời hạn sở hữu.
Thứ tư, nhà ở không bị kê biên để thi hành án, không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực và không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
Thứ năm, nhà ở không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền.
Đáng chú ý, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, không áp dụng điều kiện về việc nhà đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu và điều kiện về thời hạn sở hữu.
5 trường hợp giao dịch nhà ở không cần Giấy chứng nận
Không phải mọi giao dịch nhà ở đều bắt buộc căn nhà phải có Giấy chứng nhận.
Theo khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, có 5 nhóm trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận khi giao dịch.
Cụ thể, gồm: mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản; tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua một số loại nhà ở có sẵn của chủ đầu tư; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; và nhận thừa kế nhà ở.
Trong nhóm mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư, Luật Nhà ở cho phép áp dụng đối với một số loại như nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công.
Bên bán và bên mua nhà phải đáp ứng điều kiện gì?
Không chỉ căn nhà phải đủ điều kiện, người đứng ra bán cũng phải có tư cách pháp lý phù hợp.
Theo Điều 161 Luật Nhà ở được bài viết dẫn, bên bán phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự.
Điều này có nghĩa là việc xác định người bán có quyền tham gia giao dịch hay không là một phần quan trọng trước khi hợp đồng được thiết lập.
Đối với bên mua là cá nhân, pháp luật cũng đặt ra những điều kiện cụ thể.
Cá nhân trong nước phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo pháp luật dân sự, nhưng không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Đây là điểm đáng chú ý đối với những người có nhu cầu mua nhà tại tỉnh, thành phố khác nơi mình đang đăng ký cư trú.
Đối với cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, ngoài điều kiện về chủ thể theo pháp luật dân sự, người mua còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định.
Các đối tượng này cũng không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà được giao dịch. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ thêm các quy định của pháp luật về đất đai.
Với bên mua là tổ chức, Luật Nhà ở quy định phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo pháp luật dân sự.
Việc mua nhà không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thành lập của tổ chức.
Nếu là tổ chức nước ngoài, đơn vị này còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định pháp luật.
