Nghị định 217/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Trong đó, Điều 55 quy định 16 nhóm giấy tờ hợp pháp về đất đai dùng để chứng minh sự phù hợp về mục đích sử dụng đất, quyền sở hữu công trình khi thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng.
Không chỉ có sổ đỏ
Theo quy định mới, người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thể sử dụng một trong các loại giấy tờ sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo pháp luật đất đai qua các thời kỳ.
3. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở qua các thời kỳ.
4. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định qua các thời kỳ.
5. Các giấy tờ đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 và các giấy tờ đủ điều kiện khác theo pháp luật đất đai.
6. Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1/7/2004 nhưng chưa có giấy chứng nhận, có thể sử dụng quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hợp đồng thuê đất; giấy tờ trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
7. Báo cáo hiện trạng sử dụng đất của tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc chưa được cấp giấy chứng nhận, đã được UBND cấp tỉnh kiểm tra thực tế và xử lý theo quy định.
8. Giấy tờ xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh hoặc danh mục kiểm kê di tích trong trường hợp xin phép xây dựng để bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.
9. Văn bản chấp thuận địa điểm xây dựng của UBND cấp huyện trước đây hoặc UBND cấp xã đối với biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten, cột điện, cáp điện, trạm biến áp phân phối và công trình tương tự tại khu vực đáp ứng điều kiện theo quy định.
10. Giấy tờ hợp pháp về đất đai của chủ rừng kèm hợp đồng cho thuê môi trường rừng đối với dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí.
11. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất kèm phương án sử dụng đất đa mục đích đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
12. Hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư với người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông.
13. Văn bản của cơ quan đã cấp giấy chứng nhận xác định diện tích từng loại đất trong trường hợp giấy tờ hiện có không ghi rõ diện tích, mục đích của các loại đất để làm căn cứ cấp phép xây dựng.
14. Trường hợp chủ đầu tư thuê đất, thuê công trình hoặc một phần công trình để đầu tư xây dựng, ngoài giấy tờ đất đai tương ứng còn phải bổ sung hợp đồng hoặc thỏa thuận thuê hợp pháp.
15. Đối với công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất trồng lúa, UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp xã được phân cấp, ủy quyền sẽ quy định diện tích, vị trí, mục đích sử dụng và chấp thuận tổng mặt bằng công trình.
16. Các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Giấy tờ đã có trên cơ sở dữ liệu không phải nộp lại
Nghị định 217/2026/NĐ-CP cũng quy định hồ sơ cấp giấy phép xây dựng được thực hiện trực tuyến toàn trình tại Cổng Dịch vụ công quốc gia. Trường hợp xảy ra sự cố khách quan, đột xuất, hồ sơ có thể được tiếp nhận trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích.
Các văn bản, giấy tờ và bản vẽ trong hồ sơ phải là bản chính, bản sao có chứng thực hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý. Đáng chú ý, chủ đầu tư không phải nộp lại giấy tờ hợp pháp về đất đai nếu thông tin này đã có trên cơ sở dữ liệu quốc gia.
Đối với nhà ở riêng lẻ, hồ sơ xin cấp phép phải có một trong các giấy tờ đất đai nêu trên, kèm đơn đề nghị, bản vẽ thiết kế và các tài liệu về phòng cháy, chữa cháy, thẩm tra thiết kế nếu thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu.
