Theo Vietnamnet, mới đây, vợ chồng bà N.T.T. (75 tuổi, ngụ tại Ba Vì, Hà Nội) quyết định sang tên sổ đỏ căn nhà duy nhất cho con trai là anh K.V.H. (34 tuổi), do anh này làm ăn thua lỗ, cần vốn gây dựng lại sự nghiệp.
Tuy nhiên, thay vì chuyên tâm làm ăn, anh H. lại lao vào cờ bạc rồi phá sản, bỏ đi biệt tích. Căn nhà bị ngân hàng siết nợ, vợ chồng già rơi vào cảnh trắng tay, không chốn nương thân.
Luật sư Hoàng Tùng (Văn phòng Luật sư Trung Hòa, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) phân tích, theo quy định tại Điều 117, Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự được coi là hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, nội dung, mục đích và hình thức.
Điều 459 quy định tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định.
Trong trường hợp trên, vợ chồng bà T. đã thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho con trai theo đúng quy định pháp luật. Do đó, giao dịch này là hợp pháp, quyền sử dụng đất đã được chuyển giao đầy đủ cho anh H.
Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, anh H. trở thành chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản, có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình.
Vì vậy, hành vi đem tài sản đi thế chấp ngân hàng của anh H. về mặt pháp lý không cấu thành vi phạm nghĩa vụ dân sự đối với cha mẹ. Mặc dù mục đích sử dụng tài sản (chơi cờ bạc) là tiêu cực và đáng lên án về mặt đạo đức.
Theo luật sư, việc cha mẹ tự nguyện chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, tài sản cho con cái đồng nghĩa với việc từ bỏ quyền sở hữu, quyền kiểm soát tài sản đó.
Khi đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, cha mẹ sẽ không còn bất kỳ quyền pháp lý nào đối với tài sản, kể cả trong trường hợp con cái sử dụng tài sản vào mục đích sai trái hoặc làm mất tài sản.
Pháp luật hiện hành không can thiệp vào việc sử dụng tài sản của chủ sở hữu hợp pháp, trừ trường hợp có vi phạm pháp luật hình sự hoặc các căn cứ dân sự để tuyên giao dịch vô hiệu.
Do đó, việc tin tưởng tuyệt đối mà không thiết lập biện pháp bảo vệ lợi ích cho mình có thể dẫn đến rủi ro mất trắng tài sản, ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của cha mẹ khi về già.
Trường hợp của vợ chồng bà T. cũng là bài học thực tế cho nhiều gia đình. Khi cha mẹ muốn hỗ trợ con cái khởi nghiệp hoặc giúp đỡ tài chính, việc lựa chọn hình thức cho vay có điều kiện, đặt thỏa thuận bằng văn bản hoặc bảo lưu quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản có thể giúp tránh rủi ro mất tài sản vĩnh viễn.
Bên cạnh đó, luật sư cũng khuyến cáo, các bậc cha mẹ khi muốn để lại tài sản cho con có thể tham khảo Điều 462, Bộ Luật Dân sự.
Theo đó, bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Đến 31/12/2025: Cha mẹ muốn sang tên sổ đỏ cho con cái phải đáp ứng điều này
Ba hình thức phổ biến để sang tên sổ đỏ cho con
- Tặng cho quyền sử dụng đất
Đây là cách phổ biến và dễ thực hiện nhất giữa các thành viên trong gia đình. Bố mẹ lập hợp đồng tặng cho, có công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Sau đó nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Chuyển nhượng (mua bán)
Hình thức này ít được lựa chọn giữa bố mẹ và con do có thể phát sinh nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên, nếu muốn chuyển nhượng có thỏa thuận về tài chính, hai bên vẫn có thể ký hợp đồng chuyển nhượng, công chứng và làm thủ tục theo quy định.
- Thừa kế quyền sử dụng đất
Trường hợp bố/mẹ đã mất và để lại di sản đất đai, con cái có thể làm thủ tục khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế rồi đăng ký sang tên.
Điều kiện sang tên sổ đỏ
- Đối với bên chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
Tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cần đáp ứng đủ các điều kiện gồm:
Có Giấy chứng nhận.
Đất không trong tình trạng tranh chấp, hoặc không có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền và có đầy đủ bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Trường hợp đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.
Vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.
Cần đáp ứng điều kiện quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Đối với bên mua/nhận/tặng cho/nhận thừa kế
Tại Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định, người nhận chuyển nhượng, tặng cho không được thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
Cụ thể:
Tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc hộ, đất rừng đặc dụng của các cá nhân trừ trường hợp chuyển mục đích đất theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Trường hợp cá nhân không sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở hoặc đất khác trong khu vực rừng phòng hộ trong phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt hoặc các phân khu hiện đang thực hiện phục hồi hệ sinh thái rừng đặc dụng.
Các tổ chức, cá nhân không sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng cũng sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở hoặc đất khác trong khu vực rừng phòng hộ trong phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt, hoặc phân khu đang thực hiện phục hồi hệ sinh thái rừng đặc dụng.
Trường hợp các tổ chức/cá nhân/cộng đồng dân cư/tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc/người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất.
Do đó, bên nhận chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong những trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng và tặng cho.
Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận hoặc nếu chưa có thì cần có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
