Tách thửa, hay thường được gọi là “tách Sổ đỏ”, là thủ tục được nhiều người quan tâm khi muốn chuyển nhượng, tặng cho, chia quyền sử dụng đất hoặc phân chia tài sản.
Theo Luật Đất đai 2024, việc tách thửa phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện. Bên cạnh đó, Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể trình tự, thủ tục hành chính về đất đai tại địa phương.
Những trường hợp nào thường phải tách thửa?
Theo Luật Đất đai 2024, việc tách thửa có thể phát sinh trong nhiều trường hợp.
Một trong số đó là khi thành viên trong nhóm người sử dụng đất có quyền sử dụng đất được phân chia theo phần và muốn thực hiện riêng quyền của mình.
Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng, nếu đáp ứng điều kiện tách thửa thì người sử dụng đất cũng có thể thực hiện thủ tục tách thửa để cấp Giấy chứng nhận cho phần đất, tài sản tương ứng.
Trong thực tế, thủ tục này còn thường được thực hiện khi cha mẹ tặng cho con một phần đất, chuyển nhượng một phần thửa đất hoặc phân chia quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia đình.
Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định thửa đất muốn tách phải đáp ứng các điều kiện cơ bản.
Trước hết, thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận được pháp luật công nhận.
Thửa đất cũng phải còn thời hạn sử dụng đất.
Đồng thời, đất không được có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Trường hợp một phần thửa đất đang có tranh chấp nhưng xác định rõ được phạm vi, ranh giới tranh chấp thì phần diện tích còn lại không tranh chấp vẫn có thể được xem xét tách thửa.
Một điều kiện quan trọng khác là việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng hiện có.
Ngoài ra, thửa đất phải bảo đảm hợp lý các nhu cầu về cấp nước, thoát nước và hạ tầng cần thiết khác.
Nếu chủ sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở làm lối đi cho các thửa đất sau khi tách thì phần đất làm lối đi này không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Thực tế, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đã hướng dẫn rằng trường hợp thửa đất sau khi tách không trực tiếp giáp đường nhưng được sử dụng lối đi hợp pháp qua thửa liền kề để kết nối với đường công cộng thì về nguyên tắc vẫn có thể đáp ứng điều kiện về lối đi.
Diện tích tối thiểu tách thửa do từng địa phương quy định
Đây là điểm người dân đặc biệt cần lưu ý.
Luật Đất đai không quy định một mức diện tích tối thiểu chung áp dụng trên toàn quốc. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh quyết định diện tích tối thiểu và một số điều kiện cụ thể về tách thửa đối với từng loại đất tại địa phương.
Do vậy, cùng một diện tích đất nhưng tại Hà Nội, TP.HCM hoặc các tỉnh khác có thể áp dụng điều kiện tách thửa khác nhau.
Nếu thửa đất sau khi tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định địa phương, người sử dụng đất chỉ có thể thực hiện nếu đồng thời hợp phần diện tích đó với một thửa đất liền kề đáp ứng điều kiện.
Luật Đất đai cũng quy định trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà phần đất sau phân chia không đáp ứng điều kiện, diện tích hoặc kích thước tách thửa thì cơ quan chức năng không thực hiện tách thửa.
Do đó, việc có bản án hoặc quyết định phân chia quyền sử dụng đất không đồng nghĩa đương nhiên được cấp Sổ đỏ riêng nếu không đáp ứng các điều kiện pháp luật về tách thửa.
Thủ tục tách Sổ đỏ từ năm 2026 có gì đáng chú ý?
Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh phải ban hành trình tự, thủ tục hành chính về đất đai tại địa phương, trong đó có tách thửa, bảo đảm cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục.
Các quy định này phải xác định rõ cơ quan thực hiện, trách nhiệm từng bước, thời gian giải quyết, thành phần hồ sơ và các mẫu giấy tờ cần sử dụng.
Như vậy, từ năm 2026, không nên áp dụng máy móc một bộ hồ sơ, thời gian giải quyết cho tất cả các tỉnh, thành.
Người dân cần tra cứu quy định do UBND tỉnh, thành nơi có đất ban hành hoặc liên hệ cơ quan đăng ký đất đai để được hướng dẫn.
Trước khi nộp hồ sơ tách thửa, người dân nên kiểm tra trước ba vấn đề quan trọng.
Thứ nhất, thửa đất có đáp ứng diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định của địa phương hay không.
Thứ hai, cần xác định thửa đất sau khi tách có lối đi hợp pháp và kết nối với đường giao thông công cộng hay không.
Thứ ba, cần kiểm tra đất có tranh chấp, bị kê biên hoặc vướng quy hoạch, thủ tục pháp lý khác ảnh hưởng đến việc tách thửa hay không.
Do thủ tục tách thửa từ năm 2026 được thực hiện theo quy định cụ thể của từng địa phương, người dân nên kiểm tra quy định mới nhất của tỉnh, thành nơi có đất trước khi chuẩn bị hồ sơ để tránh phải bổ sung hoặc thực hiện lại thủ tục.
