Tình huống: Chào Luật sư, gia đình tôi có Thửa đất rộng 400m2 do ông bà tổ tiên để lại, tuy nhiên toàn bộ là diện tích là đất trồng cây lâu năm. Năm 5/2025 con trai đầu của tôi lấy vợ, cho nên gia đình tôi có nhu cầu chuyển đổi 200m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở để xây dựng nhà cửa cho con trai. Tôi có nghe nói Luật đất đai mới thay đổi và có nhiều điểm mới. Vậy Luật sư cho tôi hỏi nếu như qua năm 2025 tôi tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì thực hiện như thế nào ạ?
Trả lời:
Cảm ơn Qúy Khách đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật FDVN (“FDVN”). Đối với các yêu cầu tư vấn của Qúy Khách, sau khi nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan, FDVN có một số trao đổi như sau:
1. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gì?
Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) quy định: Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.
Như vậy, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác, cụ thể như thay đổi từ mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm qua đất ở, từ đất ở quan đất thương mại dịch vụ; đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp, tuy nhiên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải theo quy định của Luật đất đai năm 2024.
2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép từ ngày 01/1/2025
Theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
– Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Như vậy, tương tự như Luật đất đai năm 2013, thì Luật đất đai năm 2024 cũng quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Do vậy, cũng giống như trước đây thì sau ngày 1/02/2025 Quý khách thực hiện các thủ tục để chuyển đổi 200m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở thì được phép chuyển đổi nhưng phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bên cạnh, đó khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì Quý khách phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Tuy nhiên, trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp với quy định pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày 01/01/2025.
3. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ 01/01/2025
Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nêu trên được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
(1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
(2) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
(3) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:
– Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;
– Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
(4) Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
(5) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
(6) Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN liên quan đến yêu cầu tư vấn của Quý khách trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật. Hy vọng ý kiến tư vấn của FDVN sẽ hữu ích cho Quý khách.
Theo Phạm Văn Việt – Công ty Luật FDVN
