Ba chiếc khóa không thể thiếu
Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định ba điều kiện để một dự án được cấp sổ cho khách hàng.
Một là nghĩa vụ tài chính. Chủ đầu tư phải nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế phí liên quan. Đây cũng là cái cửa kẹp nhiều dự án nhất. Chủ đầu tư còn nợ thuế đất, khách hàng chưa thể có sổ, bất kể đã nhận bàn giao nhà bao lâu.
Hai là hạ tầng kỹ thuật phải được nghiệm thu theo đúng quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt.
Ba là dự án không vướng tranh chấp, kê biên hay thu hồi.
Dự án nào chưa ra được sổ, ắt còn vướng ít nhất một trong ba điều kiện ấy. Người mua cứ nhìn vào đó mà đo độ an toàn.
Vì sao không phải dự án nào cũng qua được?
Giai đoạn 2023-2025, thị trường chứng kiến làn sóng mở bán rầm rộ, nhưng không ít chủ đầu tư "đốt cháy giai đoạn". Nhiều dự án chưa xong thủ tục giao đất, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng đã rao bán, nhận cọc qua hợp đồng đặt chỗ, góp vốn. Hậu quả là người mua không được cấp sổ, tranh chấp kéo dài.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết lại: dự án muốn bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính tương ứng với phần diện tích được giao. Rào chắn không nhỏ với những tay chơi vốn mỏng.
Đầu năm 2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP mở thêm một hướng: Văn phòng đăng ký đất đai được phép cấp sổ trực tiếp cho người mua nếu dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, không phải chờ chủ đầu tư có làm thủ tục hay không. Đây là bước tiến đáng kể so với trước, khi người mua hoàn toàn bị động, cứ phải chờ chủ đầu tư làm sổ tổng rồi mới tách sổ cho từng căn.
Dù vậy, từ quy định đến thực tế vẫn còn một quãng. Tính đến giữa năm 2026, số dự án tại Thanh Hóa thực sự ra được sổ cho khách hàng vẫn đếm trên đầu ngón tay.
Trở lại trường hợp Sao Mai Residence. Dự án được giao đất từ tháng 7/2021, quy hoạch 1/500 được duyệt từ năm 2014, hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thiện trên phần lớn diện tích. Ra sổ sau gần ba tháng kể từ ngày mở bán, nghĩa là cả ba chiếc khóa pháp lý đã được giải quyết trong một khoảng thời gian tương đối ngắn so với mặt bằng chung.
Nói cho cùng, chủ đầu tư làm đúng quy trình, đúng nghĩa vụ, thì ra sổ là chuyện bình thường. Nhưng giữa thị trường nơi "làm đúng" lại là ngoại lệ, thì nó đáng để người mua nhà phải để ý.
Đòn bẩy cho giai đoạn hai
Pháp lý sạch không chỉ có lợi cho người mua ở thực, mà còn là đòn bẩy cho những đợt mở bán sau. Khi cuốn sổ đỏ đã nằm trong tay những khách hàng đầu tiên, niềm tin coi như có đáp án. Những người còn chần chừ sẽ có thêm cái để cân nhắc.
Ngày 28/6 tới đây, Công ty Phục Hưng, đơn vị phân phối chiến lược của dự án, sẽ tổ chức buổi lễ trao sổ trực tiếp cho khách hàng, đồng thời công bố giai đoạn hai của Sao Mai Residence. Đây là lúc thị trường đang dõi theo, bởi thường thì giai đoạn hai mặt bằng giá chưa bị đẩy lên, trong khi rủi ro pháp lý gần như không còn.
Dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào Thanh Hóa, Khu công nghiệp Lam Sơn - Sao Vàng đang gấp rút hoàn thiện hạ tầng để đón các nhà máy quy mô lớn, nhu cầu nhà ở phía Tây tỉnh này chắc chắn sẽ tăng mạnh. Ở đó, những dự án đã ra sổ như Sao Mai Residence là người về đích trước.
Người mua cần làm gì?
Trước khi xuống tiền, có ba thứ nên kiểm tra: quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt chưa, văn bản xác nhận đủ điều kiện huy động vốn của Sở Xây dựng đã có chưa, và tình trạng nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư ra sao. Trong đó, mục thứ ba khó kiểm tra nhất với người mua thông thường, nhưng lại là mấu chốt quyết định chuyện có sổ hay không.
Khoản 6 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 buộc chủ đầu tư phải công khai nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành. Người mua có quyền đòi xem các giấy tờ này trước khi ký hợp đồng. Chủ đầu tư mà từ chối hoặc lảng tránh thì nên cân nhắc.
Một điểm nữa: từ năm 2026, bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường có hiệu lực trên toàn quốc. Tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp sẽ tăng lên đáng kể, áp lực tài chính càng nặng. Những dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính trước thời điểm này rõ ràng đang có lợi thế về tiến độ ra sổ.
