Từ ngày 1/7/2026, cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được thực hiện theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
Theo Điều 57 Nghị định này, số thuế người chuyển nhượng bất động sản phải nộp được tính theo công thức:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản × Thuế suất 2%
Giá chuyển nhượng về nguyên tắc là mức giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên, pháp luật quy định cách xác định riêng trong trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc kê khai giá thấp hơn mức do Nhà nước quy định.
Bán đất nhưng hợp đồng ghi giá thấp, tính thuế ra sao?
Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, nếu có, thì giá tính thuế được xác định theo mức giá của Nhà nước tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế.
Ví dụ, một thửa đất được ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng là 2 tỷ đồng nhưng giá xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh là 2,5 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính trên mức 2,5 tỷ đồng.
Theo đó, số thuế phải nộp trong trường hợp này là 50 triệu đồng, tương ứng 2% của 2,5 tỷ đồng.
Bán nhà gắn liền với đất xác định giá tính thuế thế nào?
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm nhà ở, kết cấu hạ tầng hoặc công trình kiến trúc, giá tính thuế được xác định riêng đối với phần đất và tài sản gắn liền với đất.
Phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn mức do Nhà nước quy định.
Đối với nhà ở và công trình xây dựng, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh ban hành, cơ quan thuế sẽ sử dụng giá tính lệ phí trước bạ để làm căn cứ.
Trường hợp địa phương chưa ban hành mức giá này, giá trị nhà, công trình được xác định căn cứ vào phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng và giá trị còn lại thực tế của công trình theo quy định của Bộ Xây dựng.
Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá tính thuế được xác định bằng tỷ lệ phần vốn đã góp nhân với tổng giá trị hợp đồng.
Mức giá này được đối chiếu với giá tính lệ phí trước bạ công trình do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp địa phương chưa có đơn giá, cơ quan thuế áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.
Đối với việc cho thuê lại đất, nếu đơn giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, đơn giá tính thuế sẽ được xác định theo mức do UBND cấp tỉnh quy định.
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế
Thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không quy định bên mua nộp thuế thay bên bán, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Trường hợp hợp đồng thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu bất động sản.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trong tương lai, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là lúc cá nhân nộp hồ sơ khai thuế.
Góp vốn bằng bất động sản
Cá nhân sử dụng bất động sản để góp vốn chưa phải khai và nộp thuế thu nhập cá nhân tại thời điểm góp vốn.
Nghĩa vụ thuế phát sinh khi cá nhân chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc khi doanh nghiệp giải thể.
Giá trị bất động sản dùng để tính thuế là giá trị phần vốn được xác định trong hợp đồng góp vốn tại thời điểm góp vốn. Trường hợp rút hoặc chuyển nhượng một phần vốn, cá nhân phải nộp thuế cho đến khi tổng giá trị tính thuế bằng giá trị bất động sản đã góp.
Bất động sản đồng sở hữu, mỗi người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu
Nếu bất động sản thuộc sở hữu của nhiều người, nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng cá nhân theo tỷ lệ sở hữu.
Tỷ lệ này căn cứ vào thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc tài liệu hợp pháp khác. Khi không có tài liệu xác định tỷ lệ sở hữu, nghĩa vụ thuế được chia bình quân cho những người đồng sở hữu.
Các đồng sở hữu có thể ủy quyền cho một người đại diện thực hiện việc khai và nộp thuế.
Những khoản thu nhập bất động sản phải chịu thuế
Thu nhập chịu thuế bao gồm tiền thu được từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà hình thành trong tương lai.
Các khoản thu từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước và góp vốn bằng bất động sản để thành lập hoặc tăng vốn doanh nghiệp cũng thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân.
Riêng những trường hợp được pháp luật quy định miễn thuế, như chuyển nhượng bất động sản giữa một số người có quan hệ gia đình hoặc chuyển nhượng nhà, đất ở duy nhất khi đáp ứng đủ điều kiện, sẽ không phải nộp thuế.
