Theo Bộ Xây dựng, hiện nay, Luật Nhà ở 2023 đã được Quốc hội ban hành và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2025. Do đó, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP để bảo đảm phù hợp với một số nội dung mới được bổ sung, sửa đổi trong Luật Nhà ở 2023, đồng thời cũng sửa đổi, bổ sung một số nội dung hiện hành để phù hợp với tình hình thực tiễn nhằm tạo cơ sở pháp lý cho địa phương cũng như các tổ chức, cá nhân khi thực hiện việc quản lý, phát triển nhà ở xã hội.
Bộ Xây dựng nhận định, việc ban hành Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để quy định chi tiết các nội dung được giao trong Luật là cần thiết, kịp thời khắc phục một số khó khăn, vướng mắc phát sinh trên thực tế cũng như bảo đảm đồng bộ thống nhất với các pháp luật liên quan cũng như đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội gắn với việc thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, đồng thời góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh hơn.
Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Đối với điều kiện về nhà ở, trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của người đó chưa có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó.
Trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân của những người đăng ký thường trú tại căn nhà đó dưới 15m2 sàn/người.
Điều kiện về thu nhập, đối với các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6, 7 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập như sau: Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của người đứng đơn và vợ hoặc chồng của người đó không quá 15 triệu đồng/tháng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị nơi đối tượng làm việc xác nhận; Thời hạn xác định điều kiện về thu nhập trong 3 năm trước liền kề năm được xét mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Đối với đối tượng quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải thuộc trường hợp hộ nghèo, cận nghèo theo chuẩn nghèo của Chính phủ.
Quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội
Ngoài ra, dự thảo Nghị định còn đề xuất loạt thay đổi về quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có ranh giới dự án nằm trên phạm vi ranh giới của 2 đô thị trở lên (trong đó có ít nhất 1 đô thị loại III trở lên) hoặc 2 đơn vị hành chính trở lên (trong đó có ít nhất 1 đơn vị hành chính là đô thị loại III trở lên) thì dự án phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định trên.
Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định trên nhưng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quỹ đất khác đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó trong cùng đô thị nơi có dự án đó thì chủ đầu tư đề xuất, báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận bố trí quỹ đất này để thay thế quỹ đất 20% của dự án.
Trường hợp dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm: Xác định rõ vị trí, diện tích đất bố trí thay thế tại địa điểm khác trong cùng phạm vi đô thị nơi có dự án đó (theo đơn vị hành chính cấp huyện) để xây dựng nhà ở xã hội; Điều chỉnh quy hoạch đối với quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án theo quy định của pháp luật quy hoạch, pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan (nếu có); Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để làm nhà ở xã hội theo quy định.
Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào các trường hợp sau đây để quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội:
Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại quy định tại khoản 1 Điều 3 của Nghị định này nhưng tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân tỉnh đã bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.
Trường hợp dự án thuộc đồ án quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt mà đồ án đó đã bố trí đủ quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Số tiền mà chủ đầu tư phải nộp được xác định bằng giá trị tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm: Giá trị tiền sử dụng đất của phần diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tính theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc tương đương giá sàn phải nộp ngân sách cao nhất theo quy định của pháp luật về đấu thầu; Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của phần diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tính theo bảng giá đất ban hành tại thời điểm hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của phần diện tích đất này theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Số tiền chủ đầu tư phải nộp được nộp vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn theo quy định tại khoản 5 Điều 83 của Luật Nhà ở.
