Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố để lấy ý kiến đến hết ngày 10/8. Dự thảo dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027 và thay thế Luật Đất đai năm 2024 cùng các nội dung sửa đổi, bổ sung liên quan.
Chuyển lại thành đất ở có thể được miễn tiền sử dụng đất
Một trong những đề xuất đáng chú ý tại Điều 54 là trường hợp đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, sau đó đã chuyển sang mục đích khác, nay người sử dụng muốn chuyển lại thành đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Để được áp dụng, việc sử dụng đất trước đây phải phù hợp với quy định pháp luật; nhu cầu chuyển lại thành đất ở phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Dự thảo quy định 5 nhóm trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, gồm:
- Chuyển đất trồng lúa, đất lâm nghiệp sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung, thủy sản;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sang đất phi nông nghiệp được giao có thu tiền hoặc cho thuê;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.
Những trường hợp chuyển mục đích không thuộc các nhóm trên không phải xin phép nhưng phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp xã.
Giá đất do Nhà nước quyết định
Về tài chính đất đai, dự thảo xác định giá đất do Nhà nước quyết định. Việc định giá phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Thông tin phục vụ định giá phải được tổng hợp từ dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản và các nguồn liên quan.
Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí. Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng hoặc giảm giá của từng loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã được xác định trong bảng giá.
Theo đề xuất, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định, sửa đổi hoặc bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được sử dụng để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai; đồng thời tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
“Sổ đỏ” điện tử có giá trị như bản giấy
Dự thảo tiếp tục xác định đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Việc đăng ký có thể thực hiện trên giấy hoặc bằng hình thức điện tử, hai phương thức có giá trị pháp lý như nhau.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng gồm bản giấy và bản điện tử. Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý tương đương bản giấy.
Đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng hoặc thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền. Các thành viên tự thỏa thuận việc xác định người có chung quyền và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Dự thảo cũng đề xuất xem xét cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 nếu đất đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình.
Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất nhưng quá 3 năm không được thực hiện cũng được loại trừ khỏi nhóm không cấp Giấy chứng nhận.
Người bị thu hồi đất có thể lựa chọn hình thức bồi thường
Việc bồi thường về đất được ưu tiên thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường, người dân được nhận tiền.
Trường hợp địa phương có quỹ đất hoặc quỹ nhà ở và người bị thu hồi đất có nhu cầu, cơ quan chức năng có thể xem xét bồi thường bằng loại đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở.
Người đủ điều kiện được bồi thường bằng đất, nhà ở nhưng muốn nhận tiền cũng được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền.
Đáng chú ý, người có đất ở bị thu hồi để xây dựng khu đô thị được đề xuất bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ. Trong thời gian chờ bố trí tái định cư, người dân được sắp xếp nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà.
Nếu tiền bồi thường đất ở không đủ để nhận một suất tái định cư tối thiểu, Nhà nước sẽ hỗ trợ phần còn thiếu.
Có thể lựa chọn khởi kiện thẳng ra Tòa án
Về tranh chấp đất đai, dự thảo khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở.
UBND cấp xã thực hiện hòa giải trước khi giải quyết tranh chấp, trừ trường hợp các bên lựa chọn đưa vụ việc ra Tòa án. Quy định này mở ra khả năng người dân lựa chọn khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự mà không phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã.
Với tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất, các bên có thể lựa chọn yêu cầu UBND cấp xã giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Nếu không đồng ý với quyết định của UBND cấp xã, các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng trong hệ thống hành chính.
Theo điều khoản chuyển tiếp, Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính đã được cấp trước khi luật mới có hiệu lực vẫn tiếp tục được công nhận. Người sử dụng đất không bắt buộc phải điều chỉnh lại loại đất, trừ khi có nhu cầu hoặc khi thực hiện thủ tục hành chính liên quan.
