“Mua bán nhà đất” là cách gọi phổ biến của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đây là giao dịch có giá trị lớn, trải qua nhiều bước pháp lý nên các bên cần kiểm tra kỹ tình trạng bất động sản trước khi đặt cọc, thanh toán.
Nhà đất phải đáp ứng những điều kiện nào?
Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật quy định.
Thửa đất chuyển nhượng phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án, phán quyết có hiệu lực. Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; đất vẫn còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Người mua cũng phải thuộc đối tượng được phép nhận chuyển nhượng. Pháp luật quy định một số trường hợp bị hạn chế, chẳng hạn cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng đất ở và một số loại đất khác trong khu vực được bảo vệ nghiêm ngặt.
Trước khi giao tiền, người mua nên kiểm tra bản gốc Giấy chứng nhận, thông tin chủ sử dụng, tình trạng tranh chấp, kê biên, thế chấp, quy hoạch và quyền sở hữu chung của vợ chồng hoặc các thành viên khác.
Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật cho phép không bắt buộc khi một hoặc các bên tham gia là tổ chức kinh doanh bất động sản.
Các bên có thể lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có bất động sản hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất. Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, quy định thẩm quyền công chứng giao dịch có đối tượng là bất động sản.
Hồ sơ công chứng thường gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của các bên, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và giấy ủy quyền nếu giao dịch được thực hiện thông qua người đại diện.
Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, việc chuyển nhượng cần có sự đồng ý của cả hai người, trừ khi có căn cứ chứng minh đó là tài sản riêng.
Ba bước thực hiện thủ tục mua bán nhà đất
Sau khi kiểm tra điều kiện pháp lý, giao dịch mua bán nhà đất thường được thực hiện qua ba bước.
Bước đầu tiên là lập, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Nội dung hợp đồng cần ghi rõ thông tin các bên, đặc điểm nhà đất, giá bán, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao và trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Tiếp đó, các bên kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những khoản phí liên quan. Người có nghĩa vụ nộp có thể được xác định theo quy định pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Cuối cùng, người mua nộp hồ sơ đăng ký biến động để sang tên tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai theo cơ chế được địa phương áp dụng. Việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và cập nhật biến động đất đai được thực hiện theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP cùng các quy định về phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai.
Hồ sơ sang tên thường gồm đơn đăng ký biến động, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực, bản gốc Giấy chứng nhận, giấy tờ kê khai nghĩa vụ tài chính và giấy tờ tùy thân của người nhận chuyển nhượng.
Thuế thu nhập cá nhân tính bằng 2% giá chuyển nhượng
Từ ngày 1/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc khi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản, tùy trường hợp cụ thể.
Thông thường, bên bán là người có thu nhập nên có nghĩa vụ nộp thuế. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận để bên mua khai và nộp thay.
Ngoài thuế thu nhập cá nhân, người mua thường phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên. Mức thu đối với nhà, đất là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ theo quy định. Người dân còn có thể phải nộp phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí công chứng hoặc chi phí đo đạc nếu phát sinh.
Cẩn trọng với giao dịch bằng giấy viết tay
Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán nhà đất hiện nay phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc chỉ lập giấy viết tay tiềm ẩn nguy cơ hợp đồng không đáp ứng yêu cầu về hình thức, khó sang tên và dễ phát sinh tranh chấp.
Đối với giao dịch bằng giấy viết tay được thực hiện trước ngày 1/8/2014, pháp luật đất đai có cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể. Điều này không đồng nghĩa mọi giao dịch giấy tay đều mặc nhiên hợp pháp hoặc được sang tên.
Để hạn chế rủi ro, người mua không nên thanh toán toàn bộ số tiền khi chưa hoàn tất hồ sơ sang tên; cần quy định rõ việc hoàn trả tiền đặt cọc, phạt cọc và trách nhiệm xử lý nếu nhà đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Đặc biệt, người mua cần cảnh giác khi bất động sản được chào bán thấp hơn nhiều so với thị trường, chủ nhà né tránh việc cung cấp bản gốc Giấy chứng nhận hoặc đề nghị giao dịch bằng giấy tay nhằm “tiết kiệm chi phí”.
