Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia cho biết, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường được chủ đầu tư soạn thảo sẵn để áp dụng cho nhiều khách hàng, trong khi người mua có ít khả năng thương lượng, thay đổi các điều khoản. Với đặc thù giao dịch có giá trị lớn, thời gian thực hiện kéo dài và liên quan trực tiếp đến quyền lợi tài sản, nhu cầu an sinh của người dân, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được đưa vào Danh mục hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung từ năm 2012 theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg, Quyết định số 07/2024/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ và tiếp tục thuộc diện phải đăng ký theo Thông tư số 42/2025/TT-BCT của Bộ trưởng Bộ Công Thương.
Trong khi đó, pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở cũng đã quy định mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bắt buộc áp dụng. Sự tồn tại đồng thời của hai cơ chế đặt ra yêu cầu làm rõ sự khác biệt giữa mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành và hợp đồng theo mẫu do doanh nghiệp xây dựng cũng như vai trò của hoạt động kiểm soát trước khi áp dụng. Đây là cơ sở để đánh giá sự cần thiết và định hướng hoàn thiện các cơ chế bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư trước khi chuyển đổi phương thức quản lý từ tiền kiểm sang hậu kiểm.
Phân biệt mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành và hợp đồng theo mẫu do doanh nghiệp xây dựng
Pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở đã quy định các mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm chuẩn hóa nội dung giao dịch. Theo đó, hiện nay, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở thương mại được xây dựng trên cơ sở Mẫu Ia Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP; đối với nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội, mẫu hợp đồng tương ứng được quy định tại Thông tư số 05/2024/TT-BXD.
Mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành là khuôn khổ pháp lý thống nhất, xác định những nội dung bắt buộc và những nội dung các bên được phép thỏa thuận khi giao kết hợp đồng.
Trong khi đó, theo Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2015, "hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra". Trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư, đây là bản hợp đồng được chủ đầu tư xây dựng trên cơ sở mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành, đồng thời cụ thể hóa các nội dung được phép thỏa thuận để sử dụng cho nhiều khách hàng.
Điểm cần lưu ý là mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành vẫn dành một số nội dung cho các bên thỏa thuận, như chế tài xử lý vi phạm, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều kiện bàn giao căn hộ... Tuy nhiên, trong thực tế giao kết bằng hợp đồng theo mẫu, những nội dung này thường được chủ đầu tư soạn sẵn, người mua ít có khả năng đàm phán, điều chỉnh. Do đó, các điều khoản được phép thỏa thuận cũng chính là những nội dung tiềm ẩn nguy cơ bị doanh nghiệp sử dụng để phân bổ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm theo hướng bất lợi cho người tiêu dùng.
Chẳng hạn, trong phạm vi được thỏa thuận về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, chủ đầu tư có thể quy định chế tài hà khắc đối với người mua chậm thanh toán nhưng lại giới hạn đáng kể trách nhiệm của mình khi chậm bàn giao căn hộ. Những điều khoản như vậy có thể được đưa vào phần nội dung do doanh nghiệp cụ thể hóa, dù hợp đồng vẫn tuân thủ bố cục và các điều khoản bắt buộc của mẫu do Nhà nước ban hành.
Như vậy, mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành thực hiện chức năng chuẩn hóa khuôn khổ giao dịch, còn việc kiểm soát hợp đồng theo mẫu hướng đến tính hợp pháp của các điều khoản cụ thể mà doanh nghiệp xây dựng và áp dụng. Chính những nội dung được doanh nghiệp cụ thể hóa trong hợp đồng là đối tượng cần được kiểm soát để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Vai trò của cơ chế tiền kiểm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Do hợp đồng được chủ đầu tư soạn thảo sẵn để áp dụng thống nhất, người mua căn hộ chung cư thường ở vị thế tiếp nhận các điều khoản hơn là trực tiếp tham gia xây dựng nội dung. Sự hạn chế về thông tin, kiến thức pháp lý và khả năng thương lượng khiến người tiêu dùng khó nhận diện, đánh giá đầy đủ những rủi ro từ hợp đồng, nhất là đối với các điều khoản được thiết kế phức tạp, có tác động đến quyền lợi trong quá trình thực hiện giao dịch.
Thực tiễn kiểm soát hợp đồng theo mẫu tại Bộ Công Thương trước thời điểm phân cấp cho các địa phương (ngày 01/7/2025) đã ghi nhận nhiều điều khoản gây bất lợi cho người tiêu dùng, điển hình như:
Về chế tài xử lý vi phạm: Quy định mức lãi chậm thanh toán và phạt vi phạm đối với người tiêu dùng cao hơn đáng kể so với chế tài áp dụng cho chủ đầu tư khi chậm bàn giao căn hộ; cho phép chủ đầu tư chậm bàn giao trong thời gian dài mà không quy định quyền chấm dứt hợp đồng cho bên mua.
Về điều kiện bàn giao: Cho phép chủ đầu tư đơn phương thay thế vật liệu hoàn thiện bên trong căn hộ mà thiếu tiêu chí xác định chất lượng tương đương; giới hạn người mua chỉ được kiểm tra, yêu cầu sửa chữa khiếm khuyết một lần trước khi nhận bàn giao.
Về bảo hành và trách nhiệm của chủ đầu tư: Quy định người mua phải thông báo khiếm khuyết trong thời hạn rất ngắn (ví dụ 02 ngày), nếu không chủ đầu tư được miễn trách nhiệm bảo hành; hoặc coi căn hộ đương nhiên đủ điều kiện bàn giao nếu người mua không đến nhận trong thời hạn do chủ đầu tư ấn định.
Những ghi nhận này cho thấy việc ban hành mẫu hợp đồng bắt buộc áp dụng chưa đủ để ngăn ngừa các điều khoản vi phạm phát sinh trong quá trình doanh nghiệp xây dựng hợp đồng.
Cơ chế tiền kiểm thông qua hoạt động đăng ký hợp đồng theo mẫu cho phép cơ quan quản lý nhà nước xem xét, yêu cầu sửa đổi các điều khoản vi phạm trước khi doanh nghiệp sử dụng để giao kết với người tiêu dùng. Với đặc điểm một hợp đồng theo mẫu được áp dụng cho nhiều người, việc loại bỏ điều khoản vi phạm ngay từ giai đoạn này có tác dụng phòng ngừa rủi ro cho số lượng lớn người mua nhà là người tiêu dùng.
Bên cạnh đó, nghĩa vụ công khai hợp đồng theo pháp luật về kinh doanh bất động sản tuy giúp người mua tiếp cận thông tin trước khi giao kết nhưng hiệu quả bảo vệ còn phụ thuộc vào khả năng nhận diện rủi ro và thương lượng của người tiêu dùng. Ngay cả khi đã được tiếp cận đầy đủ nội dung, người mua vẫn có thể gặp khó khăn trong việc đánh giá tính hợp pháp của các điều khoản hoặc yêu cầu chủ đầu tư sửa đổi những nội dung bất lợi.
Mặt khác, nếu doanh nghiệp tự xây dựng, công khai và thay đổi hợp đồng mà không phải thông qua thủ tục kiểm soát nội dung trước khi áp dụng, cơ quan quản lý nhà nước phải phát hiện, xác minh vi phạm thông qua hoạt động hậu kiểm. Việc xác định phiên bản hợp đồng đã sử dụng, phạm vi khách hàng chịu tác động và xử lý hậu quả của các giao dịch đã giao kết có thể phát sinh nhiều khó khăn, nhất là trong lĩnh vực có số lượng lớn hợp đồng được sử dụng trên thị trường.
Do đó, giá trị cốt lõi của tiền kiểm là chuyển hoạt động bảo vệ người tiêu dùng từ xử lý hậu quả vốn rất khó khăn sang phòng ngừa vi phạm, đồng thời giảm nguy cơ phát sinh tranh chấp từ những điều khoản được doanh nghiệp soạn thảo sẵn.
Hoàn thiện đồng bộ các cơ chế bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng
Việc bảo vệ quyền lợi người mua căn hộ chung cư cần được thực hiện xuyên suốt từ giai đoạn xây dựng nội dung hợp đồng đến khi giao kết, thực hiện và giải quyết tranh chấp. Pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hiện hành đã thiết lập hệ thống bảo vệ với ba trụ cột có tính bổ trợ, trong đó cơ chế tiền kiểm giữ vai trò quan trọng trong việc phòng ngừa vi phạm trước khi hợp đồng được áp dụng.
Thứ nhất, kiểm soát trước khi áp dụng thông qua nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong giao dịch với người tiêu dùng, doanh nghiệp có trách nhiệm đăng ký hợp đồng theo mẫu trước khi sử dụng. Thông qua việc xem xét hồ sơ đăng ký, cơ quan quản lý nhà nước phát hiện và yêu cầu sửa đổi các điều khoản vi phạm pháp luật, qua đó phòng ngừa việc áp dụng những điều khoản này trong giao dịch với người tiêu dùng.
Thứ hai, kiểm soát nội dung thông qua các quy định đặc thù của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Bên cạnh các quy định chung của Bộ luật Dân sự và pháp luật về kinh doanh bất động sản, Điều 25 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 quy định 15 loại điều khoản không được phép đưa vào hợp đồng giao kết với người tiêu dùng, hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung, như: điều khoản hạn chế, loại trừ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh; hạn chế hoặc loại trừ quyền khiếu nại, khởi kiện của người tiêu dùng; cho phép doanh nghiệp đơn phương thay đổi nội dung hợp đồng hoặc quy định chế tài theo hướng bất lợi hơn cho người tiêu dùng.
Các quy định này xác định giới hạn pháp lý đối với quyền soạn thảo hợp đồng của doanh nghiệp, đồng thời là căn cứ để kiểm soát tính hợp pháp của những điều khoản được chủ đầu tư bổ sung, cụ thể hóa trong phạm vi mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành cho phép thỏa thuận.
Thứ ba, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng đối với các hợp đồng đã được giao kết.
Bên cạnh cơ chế kiểm soát trước khi áp dụng, pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng còn tạo cơ sở pháp lý để xử lý các điều khoản vi phạm trong những hợp đồng đã được giao kết. Cụ thể, điểm l khoản 1 Điều 10 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 nghiêm cấm tổ chức, cá nhân kinh doanh quy định các điều khoản không được phép theo Điều 25 của Luật này trong hợp đồng giao kết với người tiêu dùng, hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung. Kết hợp với Điều 123 và Điều 130 Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật và vô hiệu từng phần, quy định này tạo cơ sở để người tiêu dùng yêu cầu Tòa án xem xét tuyên vô hiệu các điều khoản vi phạm trong hợp đồng đã giao kết, không phụ thuộc vào việc doanh nghiệp đã thực hiện nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu hay chưa.
Ba trụ cột trên có mối quan hệ bổ trợ: cơ chế đăng ký giúp phát hiện, loại bỏ điều khoản vi phạm trước khi áp dụng; các quy định về nội dung xác định giới hạn pháp lý đối với quyền soạn thảo hợp đồng của doanh nghiệp; cơ chế tư pháp bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi hợp đồng đã được giao kết. Trong đó, cơ chế tiền kiểm có ý nghĩa đặc biệt trong việc phòng ngừa các điều khoản vi phạm được áp dụng trên diện rộng, hạn chế việc người tiêu dùng phải tự phát hiện vi phạm và yêu cầu giải quyết tranh chấp sau khi giao kết.
Vì vậy, việc chuyển đổi từ tiền kiểm sang hậu kiểm đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần được xem xét thận trọng, gắn với yêu cầu thiết lập đầy đủ các cơ chế thay thế có hiệu quả bảo vệ tương ứng, đặc biệt là khả năng kiểm soát nội dung hợp đồng trước khi áp dụng, nhằm tránh phát sinh khoảng trống pháp lý hoặc làm suy giảm mức độ bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
