Bộ Tư pháp vừa công bố hồ sơ thẩm định dự án luật Đất đai (sửa đổi), do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì soạn thảo, với nhiều điểm mới.
Theo nội dung Tờ trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi), một trong những nội dung được tiếp tục hoàn thiện là chính sách về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá đây là một trong những nhóm chính sách quan trọng trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai.
Dự thảo Luật xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp.
Sổ đỏ có thể được cấp dưới dạng điện tử
Một trong những điểm đáng chú ý trong dự thảo là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định gồm Giấy chứng nhận dạng giấy và Giấy chứng nhận điện tử.
Theo phương án được đề xuất, Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận dạng giấy.
Quy định này phù hợp với định hướng số hóa thủ tục hành chính và xây dựng hệ thống thông tin đất đai tập trung. Dự thảo cũng cho phép việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện bằng hình thức trên giấy hoặc điện tử và hai hình thức có giá trị pháp lý tương đương.
Đây được xem là thay đổi đáng chú ý đối với người dân, bởi nếu được thông qua, việc xác lập và quản lý thông tin về quyền sử dụng đất sẽ có thêm hình thức điện tử, bên cạnh Giấy chứng nhận bản giấy truyền thống.
Có giấy tờ về đất được cấp sổ đỏ, không có giấy tờ vẫn có thể được xem xét
Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, dự thảo quy định trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận.
Đáng chú ý, trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất cũng có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định.
Nếu giấy tờ về quyền sử dụng đất thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư thì người sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận với mục đích đất ở theo quy định.
Đối với cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác, chùa hoặc đất nông nghiệp sử dụng chung cho cộng đồng, dự thảo quy định có thể được cấp Giấy chứng nhận khi đất không có tranh chấp và đáp ứng các điều kiện liên quan.
Đáng chú ý với đất có vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024
Nội dung đáng chú ý khác là dự thảo đề xuất Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024.
Tuy nhiên, việc xem xét không áp dụng một cách mặc nhiên cho mọi trường hợp.
Theo dự thảo, đất phải được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và không ảnh hưởng tới quốc phòng, an ninh, môi trường cũng như an toàn công trình.
Đồng thời, trường hợp lấn đất, chiếm đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau không thuộc nhóm được xem xét theo quy định này.
Tờ trình của Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, dự thảo được xây dựng theo hướng không tiếp tục quy định quá chi tiết trong Luật về từng loại giấy tờ làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận, từng trường hợp đất có giấy tờ, không có giấy tờ, đất có vi phạm pháp luật hoặc được giao không đúng thẩm quyền. Các vấn đề chi tiết sẽ được cụ thể hóa theo hệ thống quy định thi hành.
Sổ đỏ chỉ được cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Dự thảo tiếp tục quy định nguyên tắc Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đáp ứng đủ điều kiện.
Theo đó, về nguyên tắc, Giấy chứng nhận chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Ngoại lệ áp dụng đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
Đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng, dự thảo quy định phải ghi cả họ tên vợ và chồng trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp hai người thỏa thuận ghi tên một người làm đại diện.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình, Giấy chứng nhận có thể ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Việc xác định những người có chung quyền sử dụng đất do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Những trường hợp nào không được cấp sổ đỏ?
Dự thảo cũng quy định một số trường hợp không cấp Giấy chứng nhận.
Trong đó có đất thuê, thuê lại của người quản lý hoặc người sử dụng đất, trừ một số trường hợp theo quy định; đất nhận khoán nhưng không thuộc trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất.
Đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền cũng thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, dự thảo đưa ra ngoại lệ khi đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà quyết định này không được thực hiện.
Đáng chú ý, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cũng không được cấp Giấy chứng nhận.
Không quy định quá chi tiết từng loại giấy tờ cấp sổ đỏ
Một điểm thay đổi về kỹ thuật lập pháp là dự thảo Luật mới được xây dựng theo hướng quy định các nguyên tắc và nhóm trường hợp chính thay vì liệt kê chi tiết như Luật Đất đai năm 2024.
Theo hồ sơ trình Chính phủ, thực tiễn thi hành thời gian qua cho thấy công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu đã đạt tỷ lệ cao, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai một cấp hỗ trợ đáng kể trong giải quyết thủ tục cho người dân và doanh nghiệp. Tuy vậy, vẫn còn những vướng mắc chưa được xử lý hết trong công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết pháp luật đất đai hiện hành đã có nhiều nội dung về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu và cải cách thủ tục hành chính, song quá trình thực hiện vẫn phát sinh những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện.
Nếu được thông qua, những quy định mới về cấp Giấy chứng nhận, đặc biệt là sổ đỏ điện tử và việc xem xét giải quyết đối với một số trường hợp đất có vi phạm về thủ tục trong quá khứ, sẽ là những nội dung tác động trực tiếp tới quyền lợi của nhiều hộ gia đình, cá nhân.
Lưu ý, đây mới là Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chưa phải quy định pháp luật đã có hiệu lực. Nội dung và điều kiện cấp Giấy chứng nhận có thể tiếp tục được chỉnh lý trong quá trình xem xét, thông qua.
