Không phải mọi trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ đều bị từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Với những thửa đất được sử dụng ổn định từ lâu, việc xác định nguồn gốc và quá trình sử dụng có ý nghĩa quan trọng trong quá trình xem xét công nhận quyền sử dụng đất.
Đáng chú ý, pháp luật đất đai có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận đối với một số trường hợp đất không có giấy tờ. Tuy nhiên, người dân cần phân biệt rõ đất không có giấy tờ với đất có hành vi lấn, chiếm hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng.
Đất sử dụng từ lâu đời có thể được xem xét công nhận
Theo báo Lao Động, Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho hay- với những trường hợp người dân sử dụng đất nhưng không có giấy tờ, cần căn cứ vào nguồn gốc và thời điểm bắt đầu sử dụng để xác định quyền lợi.
Một số trường hợp người dân đã sử dụng đất từ trước năm 1980 hoặc trong giai đoạn từ năm 1980 đến trước ngày 15.10.1993, đồng thời trên đất đã có nhà ở, có thể được xem xét công nhận diện tích đất ở theo quy định.
Diện tích được công nhận không phải mặc nhiên là toàn bộ phần đất đang sử dụng mà phụ thuộc vào hạn mức công nhận đất ở do địa phương quy định. Trong trường hợp đáp ứng đầy đủ điều kiện, người sử dụng đất còn có thể không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được công nhận theo quy định.
Đây là điểm đáng lưu ý bởi nghĩa vụ tài chính khi được cấp Giấy chứng nhận có thể khác nhau rất lớn tùy thuộc vào nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất.
Vì sao cần xác định rõ nguồn gốc đất?
Trên thực tế, không ít gia đình sử dụng những thửa đất được ông bà, cha mẹ để lại qua nhiều thế hệ. Có những khu đất đã được sử dụng từ hàng chục năm, thậm chí có nguồn gốc từ những thời kỳ rất xa trước khi hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập đầy đủ.
Trong quá trình quản lý đất đai, có những địa phương chỉ hình thành hoặc hoàn thiện hồ sơ địa chính vào các giai đoạn sau này. Vì vậy, việc một thửa đất hiện không có giấy tờ hoặc không tìm thấy hồ sơ cũ không đồng nghĩa với việc người dân đã lấn, chiếm đất.
Khi giải quyết hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cần xem xét nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng, quá trình quản lý và hiện trạng sử dụng đất. Nếu có căn cứ cho thấy đất được sử dụng ổn định từ lâu và không có hành vi chiếm đất của chủ thể khác, trường hợp này cần được xem xét theo quy định dành cho đất không có giấy tờ.
Không có giấy tờ không đồng nghĩa với đất lấn, chiếm
Một trong những vấn đề dễ gây nhầm lẫn là việc đánh đồng đất không có giấy tờ với đất lấn, chiếm.
Đối với trường hợp thuộc diện đất có vi phạm theo quy định, chẳng hạn lấn, chiếm hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, điều kiện và nghĩa vụ tài chính khi được xem xét cấp Giấy chứng nhận sẽ khác.
Để xác định một người có lấn, chiếm đất của Nhà nước hay không, cần có căn cứ chứng minh diện tích đó thuộc phạm vi Nhà nước đã quản lý. Theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP, bản đồ, hồ sơ địa chính hoặc tài liệu liên quan có thể là căn cứ để thể hiện việc Nhà nước quản lý, sử dụng diện tích đất.
Do đó, chỉ vì hiện nay không xác định được đầy đủ nguồn gốc của một thửa đất mà kết luận ngay đó là đất lấn, chiếm là chưa đủ cơ sở. Cần xác định rõ đất bị lấn, chiếm thuộc quyền quản lý của ai và quyền quản lý đó đã được xác lập bằng tài liệu hợp pháp hay chưa.
Trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất cũng cần phân định
Một tình huống khác thường gặp là người dân sử dụng đất vào mục đích khác với mục đích ban đầu. Chẳng hạn, một số hộ gia đình san lấp ao, đất nông nghiệp hoặc diện tích đất khác để xây dựng nhà ở.
Tuy nhiên, để xác định có hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hay không, trước hết phải làm rõ diện tích đó trước đây được Nhà nước giao, công nhận hoặc quản lý với mục đích sử dụng nào.
Nếu tại thời điểm người dân bắt đầu sử dụng đất chưa có căn cứ pháp lý xác định Nhà nước đã giao hoặc quản lý diện tích đó theo một mục đích cụ thể, việc đánh giá hành vi vi phạm cần được thực hiện trên cơ sở đầy đủ hồ sơ và quá trình sử dụng thực tế.
Đặc biệt, với những thửa đất đã được sử dụng ổn định trong thời gian dài, việc xác định nguồn gốc không nên chỉ dựa vào hồ sơ được lập ở giai đoạn sau mà cần đối chiếu với quá trình sử dụng thực tế.
Người dân cần chuẩn bị gì khi xin cấp sổ đỏ?
Đối với đất không có giấy tờ, người dân nên tập hợp các tài liệu có thể chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Những thông tin như thời điểm bắt đầu sử dụng, người giao đất, quá trình sử dụng ổn định, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các tài liệu liên quan đến nhà ở trên đất đều có thể có giá trị trong quá trình xem xét.
Trường hợp hồ sơ địa chính được lập sau thời điểm gia đình đã sử dụng đất ổn định, người dân có thể cần làm rõ sự khác biệt giữa hồ sơ hiện có và thực tế sử dụng trước đó.
Việc xác định đúng bản chất pháp lý của thửa đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Nếu một diện tích đất thực tế thuộc trường hợp đất không có giấy tờ nhưng bị xác định nhầm là đất lấn, chiếm hoặc tự ý chuyển mục đích, quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất có thể bị ảnh hưởng đáng kể.
Vì vậy, với những trường hợp đất sử dụng lâu năm nhưng không còn giấy tờ, người dân không nên mặc nhiên cho rằng mình không thể được cấp sổ đỏ. Điều quan trọng là phải làm rõ nguồn gốc, thời điểm sử dụng, quá trình quản lý và hiện trạng của thửa đất, từ đó xác định chính xác trường hợp pháp lý và căn cứ để được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
