Thanh khoản đầu năm: Hà Nội chậm lại, các tỉnh tăng lên
Hà Nội là thị trường tốt nhất miền Bắc trong nhiều năm qua. Kể cả trong giai đoạn khủng hoảng khốc liệt nhất (2022 – 2023), thị trường này vẫn duy trì thanh khoản ấn tượng và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, đặc biệt ở phân khúc chung cư.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2024, thanh khoản trên thị trường Hà Nội bắt đầu chậm lại. Tình hình này càng rõ nét hơn trong những tháng đầu năm 2025. Nói với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho biết tốc độ bán hàng quý I/2025 tại Hà Nội đã chậm hơn so với năm trước, nguyên nhân chính là giá đã neo ở mức cao, khiến người mua có phần “chùn tay”.
Dù vậy, tình trạng giảm giá không diễn ra trên thị trường sơ cấp mà chỉ tồn tại ở hoạt động mua đi bán lại. “Song về lâu dài, giá sẽ tự ổn định”, ông Quyết nói.
Ông Quyết cũng cho rằng thị trường Hà Nội không tồn tại áp lực lớn để bất động sản phải giảm giá, bởi nguồn cung vẫn đang thiếu gay gắt. “Khi thị trường cải thiện được nguồn cung, giá sẽ được bình ổn. Bình ổn có nghĩa là giá đi ngang chứ rất khó giảm”, ông nói thêm.
Trái ngược với tình trạng suy giảm thanh khoản của thị trường Hà Nội, thị trường các tỉnh lân cận Thủ đô lại đang chứng kiến các chuyển biến tích cực. Ông Vũ Cương Quyết cho hay từ đầu năm tới nay, thị trường các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Hà Nam đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể về giao dịch.
Phân khúc được nhà đầu tư ưa chuộng tại các thị trường này là đất nền, chung cư. Ở vùng giáp ranh Hà Nội, giá các sản phẩm tăng trung bình 5% - 6% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng so với cuối năm 2024, giá tăng không nhiều. Nguyên do là thị trường tỉnh khá ổn định về giá.
Đối với riêng thị trường Hưng Yên, ông Quyết lưu ý, mặc dù giá đất đấu giá rất cao, khiến mặt bằng giá đất của khu vực được đẩy lên cao, song thanh khoản không dồi dào. Điều này phản ánh yếu tố tâm lí giữ vai trò đáng kể trong việc tạo “sóng” tại thị trường Hưng Yên.
Ảnh chỉ có tính chất minh hoạ
Dòng tiền có di cư vào Nam?
Kịch bản dòng tiền ly tâm khỏi đô thị lớn, đổ về các tỉnh không chỉ diễn ra tại thị trường miền Bắc mà còn xuất hiện ở thị trường miền Nam. Thực tế cho thấy các tỉnh xung quanh TP. HCM cũng đang đón nhận sự “đổ bộ” của các nhà đầu tư, trong đó có không ít tới từ miền Bắc.
CEO một công ty địa ốc chỉ ra nguyên nhân của sự di cư của vốn từ Bắc vào Nam xuất phát từ tình trạng giá bất động sản miền Bắc đã tăng quá nhanh và hiện cao hơn tương đối so với miền Nam ở nhiều khu vực.
Cụ thể, trong vùng vành đai 1 – 2 của Hà Nội và TP. HCM, giá bất động sản ở mức ngang bằng nhau. Nhưng từ vành đai 2 đến vành đai 3 của Hà Nội, giá thấp tầng khu đông đã đạt 180 – 220 triệu đồng/m2 với liền kề, 250 – 320 triệu đồng/m2 với biệt thự; còn ở khu tây, giá biệt thự đã đạt 350 – 400 triệu đồng/m2, thậm chí nơi cao nhất lên tới 800 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại TP. HCM, đất quanh vành đai 3 vẫn còn khá hấp dẫn.
Từ vành đai 3 đến vành đai 3,5, chênh lệch giá còn cao hơn. Giá thấp tầng phía tây Hà Nội đã đạt 200 – 250 triệu đồng/m2. Còn từ vành đai 3,5 đến vành đai 4, giá thấp tầng Hà Nội đạt 120 – 200 triệu đồng/m2, thậm chí giá đất đấu giá ở Hưng Yên cũng lên tới 150 – 170 triệu đồng/m2.
Đối với chung cư, chung cư trong vành đai 3 của Hà Nội hiện có giá phổ biến 150 - 180 triệu đồng/m2. Từ vành đai 3 đến vành đai 3,5, giá chung cư phổ biến 80 – 100 – 120 triệu đồng/m2. Từ vành đai 3,5 trở ra, giá chung cư cũng đã dao động 60 – 80 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, tại Bình Dương, một dự án căn hộ tại TP. Thuận An đang chào bán với giá chỉ 28 – 33 triệu đồng/m2 (tương đương 1,6 – 1,9 tỷ đồng cho căn 2 ngủ + 1 đến 2 vệ sinh), một dự án shophouse tại TP. Dĩ An đang chào bán chỉ 60 – 100 triệu đồng/m2 (tương đương 8 – 8,5 tỷ đồng/căn).
“1 căn shophouse giá 8,5 tỷ đồng tại TP. Dĩ An - Bình Dương có thể cho thuê được 16 – 25 triệu đồng/tháng, trong khi để có mức thu từ cho thuê đó tại Gia Lâm – Hà Nội, giá căn shophouse là 23 – 32 tỷ đồng”, vị CEO công ty địa ốc nói trên so sánh.
Không phải ngẫu nhiên trung tuần tháng 3/2025, một số chủ đầu tư miền Nam đã thực hiện hoạt động kêu gọi đầu tư tại Hà Nội. Chênh lệch giá là yếu tố quan trọng thôi thúc nhà đầu tư miền Bắc dành sự quan tâm với thị trường miền Nam – nơi được cho là sẽ có đà tăng trưởng đáng kể trong năm 2025 nhờ hiệu ứng của các “đại dự án”.
CEO một doanh nghiệp địa ốc tại TP. Cần Thơ – chủ đầu tư một dự án căn hộ tại quận Cái Răng - tự tin tuyên bố với các nhà đầu tư Hà Nội trong buổi kêu gọi rằng dự án của ông sẽ đạt được lợi suất cho thuê tới 15% - 20%, trong khi giá bán chỉ 50 triệu đồng/m2, tương đương 3,5 – 4,6 tỷ đồng/căn, rẻ hơn rất nhiều so với một dự án hạng sang nổi tiếng tại TP. Hải Phòng. “Sau đợt này, giá bán của chúng tôi sẽ là 60 triệu đồng/m2”, ông nói chắc nịch.
