8 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng năm 2026: Ai xây nhà cần nắm rõ

Từ ngày 1/1/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực, trong đó có nhiều quy định mới liên quan đến thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Một trong những nội dung đáng chú ý là việc xác định rõ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khi triển khai dự án.

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, về nguyên tắc, trước khi khởi công công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, ngoại trừ 8 trường hợp được pháp luật quy định không phải thực hiện thủ tục này.

1. Công trình thuộc diện đặc biệt theo quy định của pháp luật

Nhóm đầu tiên được miễn giấy phép xây dựng là các công trình phục vụ yêu cầu đặc biệt của Nhà nước hoặc có tính chất khẩn cấp.

Bao gồm:

• Công trình thuộc danh mục bí mật nhà nước.
• Công trình xây dựng trong tình huống khẩn cấp hoặc cấp bách.
• Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt.
• Dự án đầu tư thực hiện theo thủ tục đầu tư đặc biệt.
• Công trình xây dựng tạm theo quy định của Luật Xây dựng 2025.
• Công trình xây dựng trên đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Công trình thuộc dự án đầu tư công do cơ quan có thẩm quyền quyết định

Các công trình nằm trong dự án đầu tư công do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đầu tư cũng không phải xin giấy phép xây dựng.

Đối tượng này bao gồm các dự án do Thủ tướng Chính phủ, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Văn phòng Quốc hội, Văn phòng Chủ tịch nước, Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Kiểm toán Nhà nước, các cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội và Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư.

3. Công trình xây dựng theo tuyến trong một số trường hợp

Luật mới cũng miễn giấy phép đối với những công trình xây dựng theo tuyến có phạm vi trải dài qua từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên.

Ngoài ra, công trình xây dựng theo tuyến nằm ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị cũng thuộc diện miễn nếu đã được xác định trong quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, quy hoạch ngành hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến.

Quy định này góp phần rút ngắn thời gian triển khai các dự án hạ tầng có quy mô lớn.

4. Một số công trình trên biển và tại cảng hàng không

Các công trình xây dựng ngoài khơi cũng thuộc nhóm không phải xin giấy phép nếu đã được cơ quan có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, pháp luật cũng miễn giấy phép đối với:

• Cảng hàng không.
• Công trình xây dựng trong khu vực cảng hàng không.
• Công trình phục vụ hoạt động bảo đảm bay ngoài cảng hàng không.

5. Công trình quảng cáo và hạ tầng viễn thông thụ động

Đối với lĩnh vực quảng cáo, các công trình không thuộc diện phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo sẽ được miễn thủ tục này.

Ngoài ra, các công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động như cột ăng-ten, cột thu phát sóng và một số hạng mục kỹ thuật khác cũng thuộc trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng.

6. Công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định

Những công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt cũng không phải thực hiện thủ tục xin giấy phép.

Quy định này giúp tránh việc thực hiện nhiều thủ tục hành chính trùng lặp đối với các dự án đã được kiểm tra, thẩm định đầy đủ.

7. Một số công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ

Luật Xây dựng 2025 quy định một số công trình quy mô nhỏ được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Cụ thể gồm:

• Công trình xây dựng cấp IV.
• Nhà ở riêng lẻ có chiều cao dưới 7 tầng.
• Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m².

Tuy nhiên, việc miễn giấy phép chỉ áp dụng khi công trình không nằm trong các khu vực có yêu cầu quản lý đặc biệt như:

• Khu chức năng.
• Khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung.
• Khu kinh tế.
• Khu du lịch quốc gia.
• Khu dân cư nông thôn đã được quy hoạch.
• Khu vực có quy chế quản lý kiến trúc.
• Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung cấp xã.

Người dân cần kiểm tra kỹ vị trí xây dựng trước khi khởi công để tránh vi phạm quy định.

8. Công trình sửa chữa, cải tạo không ảnh hưởng kết cấu

Nhóm cuối cùng được miễn giấy phép là các công trình sửa chữa hoặc cải tạo đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật.

Theo đó, việc sửa chữa chỉ được miễn giấy phép khi:

• Chỉ cải tạo bên trong công trình hoặc sửa mặt ngoài nhưng không tiếp giáp tuyến đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.
• Không làm thay đổi công năng sử dụng hoặc mục đích sử dụng của công trình.
• Không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực.
• Đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy.
• Bảo đảm các quy định về bảo vệ môi trường và khả năng kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Việc được miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được phép xây dựng tùy ý. Trong nhiều trường hợp, công trình vẫn phải tuân thủ đầy đủ các quy định về quy hoạch, quản lý kiến trúc, an toàn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và các quy định pháp luật có liên quan.

Do đó, trước khi khởi công, người dân nên kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực, xác định công trình của mình có thuộc diện miễn giấy phép hay không, đồng thời thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ pháp lý khác theo quy định của Luật Xây dựng 2025 để tránh phát sinh vi phạm và bảo đảm quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi.