Chính thức: Từ 26/8, xây nhà không có giấy phép có thể bị phạt tới 80 triệu đồng, ai cần đặc biệt lưu ý?

Từ ngày 26/8/2026, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng có nhiều mức phạt đáng chú ý. Trong đó, chủ đầu tư xây nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp bắt buộc phải có giấy phép nhưng vẫn thi công khi chưa được cấp phép có thể bị phạt tới 80 triệu đồng.

Xây nhà không phép có thể bị phạt tới 80 triệu đồng

Chính phủ đã ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Nghị định có hiệu lực từ ngày 26/8/2026, trong đó quy định cụ thể trách nhiệm và mức xử phạt đối với chủ đầu tư có hành vi vi phạm trật tự xây dựng.

Đáng chú ý, hành vi tổ chức thi công công trình khi chưa được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép sẽ bị xử phạt với mức tương đối cao.

Theo khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, đối với nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 60-80 triệu đồng nếu tổ chức thi công khi chưa được cấp giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép.

Đây là mức xử phạt áp dụng đối với trường hợp thông thường. Nếu nhà ở riêng lẻ được xây dựng tại những khu vực đặc biệt, mức phạt có thể cao hơn.

Xây nhà tại khu vực di tích, di sản có thể bị phạt tới 100 triệu đồng

Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích hoặc vùng đệm của khu vực di sản thế giới, mức xử phạt được quy định từ 80-100 triệu đồng.

Quy định này cho thấy việc kiểm soát trật tự xây dựng không chỉ nhằm bảo đảm công trình phù hợp với quy hoạch mà còn hướng tới việc bảo vệ các khu vực có giá trị về lịch sử, văn hóa và di sản.

Do đó, trước khi khởi công, chủ nhà cần xác định rõ vị trí thửa đất có thuộc khu vực đặc thù hay không và kiểm tra yêu cầu về giấy phép xây dựng.

Xây sai nội dung giấy phép cũng bị xử phạt

Không chỉ xây dựng khi chưa có giấy phép, trường hợp đã được cấp phép nhưng thi công không đúng nội dung giấy phép xây dựng cũng có thể bị xử phạt.

Theo quy định mới, hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ không đúng nội dung giấy phép được cấp có thể bị phạt từ 30-40 triệu đồng.

Nếu nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích hoặc vùng đệm của khu vực di sản thế giới, mức phạt tăng lên 50-70 triệu đồng.

Như vậy, việc đã có giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc chủ nhà có thể tùy ý thay đổi thiết kế, quy mô hoặc các nội dung được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Chủ đầu tư cần thi công đúng những nội dung đã được thể hiện trong giấy phép. Nếu có nhu cầu điều chỉnh thiết kế hoặc thay đổi các thông số liên quan, cần tìm hiểu thủ tục pháp lý trước khi thực hiện.

Công trình lớn có thể chịu mức phạt cao hơn

Nghị định 339/2026/NĐ-CP cũng đưa ra các mức xử phạt cao hơn đối với những công trình không phải nhà ở riêng lẻ.

Cụ thể, trường hợp tổ chức thi công công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng trong khi thuộc diện bắt buộc phải có giấy phép, mức phạt có thể từ 120-140 triệu đồng đối với công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.

Với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, mức phạt được nâng lên 140-160 triệu đồng.

Đối với hành vi thi công không đúng nội dung giấy phép xây dựng, công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật có thể bị phạt 100-120 triệu đồng. Mức phạt đối với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi là 120-140 triệu đồng.

Các mức xử phạt được phân chia theo loại công trình và tính chất vi phạm, qua đó tăng tính răn đe đối với hành vi cố tình thi công không đúng quy định.

Người dân cần kiểm tra giấy phép trước khi khởi công

Với những trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ, việc kiểm tra điều kiện được miễn giấy phép hay thuộc diện phải xin giấy phép là bước quan trọng trước khi tiến hành thi công.

Nếu thuộc trường hợp bắt buộc phải có giấy phép, chủ đầu tư cần hoàn tất thủ tục và được cấp phép trước khi khởi công. Việc tự ý xây dựng khi chưa có giấy phép có thể dẫn đến mức phạt lên tới hàng chục triệu đồng.

Ngay cả khi đã được cấp phép, chủ nhà cũng cần tuân thủ đúng các nội dung trong giấy phép. Những thay đổi về quy mô, kết cấu, diện tích, số tầng hoặc các nội dung khác nếu thuộc phạm vi phải điều chỉnh thì không nên tự ý thực hiện.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 26/8/2026, vì vậy các chủ đầu tư, hộ gia đình có kế hoạch xây dựng nhà ở cần đặc biệt lưu ý các quy định mới về trật tự xây dựng để tránh phát sinh vi phạm và chi phí không đáng có.