Đề xuất xem xét cấp sổ đỏ đối với một số trường hợp đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 đang được kỳ vọng có thể tháo gỡ những hồ sơ tồn đọng nhiều năm. Tuy nhiên, quy định dự kiến không áp dụng cho tất cả trường hợp vi phạm và cũng chưa thể thay thế các quy định pháp luật đang có hiệu lực.
Việc một thửa đất đã được sử dụng ổn định trong thời gian dài không đồng nghĩa đương nhiên đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Ngược lại, nếu từng phát sinh vi phạm, người sử dụng đất cũng chưa chắc bị loại khỏi khả năng được xem xét cấp giấy chứng nhận.
Để xác định một trường hợp có được cấp sổ đỏ hay không, cần xem xét cụ thể nguồn gốc đất, thời điểm phát sinh, tính chất vi phạm và các điều kiện pháp luật tương ứng. Theo thông tin về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được công bố ngày 2/10, cơ quan soạn thảo đề xuất xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với một số trường hợp có vi phạm về thủ tục xảy ra trước ngày 1/8/2024.
Tuy nhiên, phạm vi đề xuất được đặt ra với những điều kiện nhất định. Trong đó, các trường hợp lấn, chiếm đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau không thuộc diện này. Thửa đất cũng phải đáp ứng các yêu cầu về quá trình sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình và không thuộc diện Nhà nước thu hồi.
Như vậy, hai mốc thời gian 1/7/2014 và 1/8/2024 có ý nghĩa khác nhau và cần được xem xét đồng thời. Không thể hiểu đơn giản rằng mọi trường hợp đất có vi phạm trước tháng 8/2024 đều sẽ được cấp sổ đỏ.
Đặc biệt, cụm từ “vi phạm về thủ tục” cần được phân biệt rõ với các hành vi lấn, chiếm hoặc sử dụng đất trái quy định. Việc có một đề xuất sửa luật cũng không đồng nghĩa người dân đã có ngay quyền được cấp giấy chứng nhận.
Quan trọng hơn, đây mới là nội dung được đưa vào dự thảo luật. Trong thời gian quy định mới chưa được thông qua và có hiệu lực, việc giải quyết hồ sơ vẫn phải căn cứ vào pháp luật hiện hành.
Pháp luật hiện hành đã có cơ chế xử lý một số trường hợp
Ngay trong Luật Đất đai hiện hành, Điều 139 đã quy định cơ chế giải quyết đối với một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm xảy ra trước ngày 1/7/2014.
Tùy từng trường hợp, đất bị lấn, chiếm hoặc sử dụng không đúng mục đích vẫn có thể được xem xét nếu đáp ứng các yêu cầu tương ứng, chẳng hạn về quá trình sử dụng ổn định, sự phù hợp với quy hoạch và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đối với trường hợp đất từng bị lấn, chiếm trong phạm vi hành lang bảo vệ công trình công cộng, pháp luật cũng đặt ra tình huống diện tích đó có thể được xem xét nếu quy hoạch được điều chỉnh hợp pháp, khiến phần đất không còn nằm trong phạm vi bảo vệ.
Tuy nhiên, những quy định này không có nghĩa chỉ cần sử dụng đất lâu năm, không xảy ra tranh chấp là mặc nhiên được công nhận quyền sử dụng đất. Mỗi nhóm trường hợp có điều kiện riêng và hồ sơ phải được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác định cụ thể.
Không có giấy tờ chưa chắc đồng nghĩa với vi phạm
Một vấn đề khác người dân dễ nhầm lẫn là đánh đồng đất không có giấy tờ với đất vi phạm pháp luật.
Trong hướng dẫn được Cục Quản lý đất đai công bố ngày 29/9, cơ quan này lưu ý việc xác định một thửa đất có vi phạm hay không phải dựa trên các yếu tố cấu thành của hành vi cụ thể. Nếu không có đủ căn cứ xác định, không thể mặc nhiên kết luận người sử dụng đất đã vi phạm pháp luật đất đai.
Đối với đất không có giấy tờ, việc xác định có phát sinh vi phạm hay không sẽ dẫn tới căn cứ pháp lý khác nhau, tương ứng với Điều 138 hoặc Điều 139 của Luật Đất đai. Bởi vậy, quá trình hình thành và sử dụng thửa đất có vai trò rất quan trọng. Hồ sơ địa chính được lập qua từng thời kỳ, giấy tờ giao nhận, tài liệu chứng minh nguồn gốc đất hay những chứng cứ liên quan đến quá trình sử dụng có thể giúp làm rõ những vấn đề mà hiện trạng sử dụng đất hiện nay không thể hiện đầy đủ.
Có trường hợp đã được cấp sổ theo quy định hiện hành
Thực tế cho thấy một số hồ sơ tồn đọng vẫn có thể được giải quyết mà không nhất thiết phải chờ luật mới. Tại phường Từ Sơn, TP Bắc Ninh, gia đình bà Nguyễn Thị Thu Nga đã được cấp sổ đỏ sau nhiều năm chờ đợi đối với căn nhà nằm trên phần đất trước đây được chính quyền địa phương giao trái thẩm quyền.
Trường hợp này được phản ánh vào tháng 8/2026, cho thấy việc phân loại đúng nguồn gốc và tình trạng pháp lý của từng thửa đất có ý nghĩa quan trọng. Không phải mọi hồ sơ gặp vướng mắc đều bắt buộc phải chờ một quy định mới mới có thể giải quyết.
Đối với người dân đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, thay vì chỉ chờ đợi chính sách mới, có thể chủ động đề nghị cơ quan tiếp nhận hồ sơ xác định rõ ba vấn đề: trường hợp của mình đang vướng ở đâu, quy định pháp luật nào đang được áp dụng và cần bổ sung những giấy tờ gì. Khi nguyên nhân vướng mắc được xác định cụ thể, người dân sẽ hạn chế tình trạng bổ sung hồ sơ nhiều lần nhưng vẫn không biết lý do chưa được giải quyết.
Tháo gỡ phải đi cùng kiểm soát nguồn gốc đất
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai được kỳ vọng mở thêm hướng xử lý đối với những trường hợp tồn tại kéo dài. Tuy nhiên, việc giải quyết trên thực tế vẫn phụ thuộc lớn vào quá trình xác minh hồ sơ.
Những thửa đất sử dụng qua nhiều thời kỳ có thể phát sinh sự không thống nhất về diện tích, ranh giới, người sử dụng hoặc mục đích sử dụng. Đây cũng là những vấn đề từng được ghi nhận tại Hải Phòng trong quá trình rà soát hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Do đó, việc sửa đổi chính sách cần vừa giải quyết những tồn tại lịch sử, vừa bảo đảm không hợp thức hóa việc lấn chiếm đất công, phá vỡ quy hoạch hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Với mỗi trường hợp cụ thể, điều người dân cần xác định trước tiên là thửa đất đang thuộc nhóm nào, nguồn gốc ra sao và hiện áp dụng quy định nào. Từ đó mới có thể đánh giá khả năng được cấp sổ đỏ theo pháp luật hiện hành hay phải chờ những thay đổi của chính sách trong thời gian tới.
