Dưới dây là 5 trường hợp phải nộp nhiều tiền sử dụng đất:
Đất sử dụng không có giấy tờ có thể phát sinh tiền sử dụng đất
Một trong những nhóm hồ sơ cần đặc biệt lưu ý là đất đang được sử dụng nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp này, cơ quan chức năng sẽ xem xét nguồn gốc, thời điểm sử dụng, hiện trạng và quy hoạch để xác định điều kiện cấp sổ đỏ cũng như nghĩa vụ tài chính.
Đáng chú ý, thời điểm bắt đầu sử dụng đất có thể ảnh hưởng đáng kể đến số tiền người dân phải nộp. Các mốc thời gian được pháp luật đất đai quy định có ý nghĩa trong việc xác định diện tích được công nhận là đất ở, hạn mức công nhận và phần diện tích phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Vì vậy, những tài liệu có thể chứng minh thời điểm sử dụng đất, quá trình quản lý và sử dụng ổn định thửa đất có thể đóng vai trò quan trọng khi giải quyết hồ sơ.
Diện tích vượt hạn mức có thể làm số tiền phải nộp tăng
Một yếu tố khác người dân cần quan tâm là hạn mức đất ở.
Trong một số trường hợp, phần diện tích nằm trong hạn mức được áp dụng chính sách tài chính khác với phần diện tích vượt hạn mức. Khi diện tích đất ở được công nhận lớn hơn hạn mức theo quy định, phần vượt có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo mức tương ứng.
Điều này có nghĩa cùng một thửa đất nhưng không phải toàn bộ diện tích đều được tính tiền sử dụng đất theo cùng một cách.
Do đó, trước khi nộp hồ sơ cấp sổ đỏ, người dân nên xác định rõ địa phương mình đang áp dụng hạn mức công nhận đất ở như thế nào, đồng thời kiểm tra nguồn gốc và quá trình sử dụng thửa đất.
Đất có vi phạm về lấn, chiếm có thể phải nộp cao
Đối với đất có nguồn gốc lấn, chiếm hoặc sử dụng không đúng quy định, nghĩa vụ tài chính có thể cao hơn đáng kể so với những trường hợp sử dụng đất hợp pháp, có đầy đủ giấy tờ.
Pháp luật đất đai hiện hành có quy định riêng đối với từng nhóm đất sử dụng có vi phạm. Vì vậy, không thể chỉ dựa vào việc người dân đã sử dụng đất lâu năm để mặc nhiên cho rằng sẽ được cấp sổ đỏ hoặc được miễn tiền sử dụng đất.
Cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét thời điểm xảy ra hành vi vi phạm, hiện trạng sử dụng, quy hoạch và các điều kiện khác theo quy định.
Đây cũng là lý do người dân cần phân biệt giữa được cấp Giấy chứng nhận và được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Hai vấn đề này không hoàn toàn giống nhau.
Đất được giao không đúng thẩm quyền cần kiểm tra giấy tờ đã nộp tiền
Một trường hợp khác có thể ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền phải đóng là đất được giao không đúng thẩm quyền.
Theo quy định, khi xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với nhóm đất này, các tài liệu chứng minh nguồn gốc và nghĩa vụ tài chính trước đây rất quan trọng.
Nếu người sử dụng đất còn giấy tờ, phiếu thu hoặc tài liệu hợp pháp chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc giao đất, việc xác định số tiền phải nộp có thể khác với trường hợp không có tài liệu chứng minh.
Vì vậy, người dân không nên bỏ qua những giấy tờ cũ liên quan đến thửa đất, kể cả các chứng từ được lập từ nhiều năm trước.
Những trường hợp có thể được miễn, giảm tiền sử dụng đất
Không phải tất cả trường hợp cấp sổ đỏ đều phải nộp đầy đủ tiền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2024 quy định chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với một số nhóm đối tượng và mục đích sử dụng đất.
Trong đó có chính sách về nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, thương binh, bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính, người nghèo; đồng bào dân tộc thiểu số và một số trường hợp khác theo quy định.
Ngoài các trường hợp được quy định trực tiếp trong Luật Đất đai, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 230/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 19/8/2025, quy định thêm các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo đó, một số trường hợp giao đất ở tái định cư hoặc giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc chương trình định cư tại vùng ngập lũ được miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức. Một số đối tượng, dự án và trường hợp đặc thù khác cũng được áp dụng chính sách miễn, giảm theo điều kiện cụ thể.
Đối với người có công với cách mạng, chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất tiếp tục được thực hiện theo pháp luật về ưu đãi người có công. Nghị định 131/2021/NĐ-CP là văn bản quy định chi tiết và biện pháp thi hành Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
Cần xác định đúng hồ sơ trước khi tính tiền
Có thể thấy, số tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ phụ thuộc vào nhiều yếu tố chứ không chỉ căn cứ vào diện tích thửa đất.
Nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, thời điểm xây dựng nhà, diện tích trong hoặc ngoài hạn mức, giấy tờ chứng minh nghĩa vụ tài chính trước đây và tình trạng pháp lý của đất đều có thể ảnh hưởng đến khoản tiền người dân phải thực hiện.
Đặc biệt, chính sách miễn, giảm cũng chỉ áp dụng khi người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định. Việc một người thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách không đồng nghĩa mọi trường hợp cấp sổ đỏ đều tự động được miễn hoặc giảm.
Do đó, khi chuẩn bị hồ sơ, người dân nên rà soát toàn bộ giấy tờ liên quan đến nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, đồng thời đối chiếu quy định hiện hành để xác định chính xác nghĩa vụ tài chính. Trường hợp hồ sơ phức tạp, có nguồn gốc đất giao trái thẩm quyền, lấn chiếm hoặc sử dụng từ nhiều giai đoạn khác nhau, cần được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể trước khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
