Đây là nội dung đáng chú ý tại Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Nghị quyết được thông qua ngày 18/8/2026 và có hiệu lực từ ngày 15/10/2026.
Quy định mới giúp làm rõ cách xác định thời hiệu khởi kiện trong các tranh chấp đặt cọc, đặc biệt là giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất – lĩnh vực thường phát sinh tranh chấp giữa các bên.
Yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại: Thời hiệu 3 năm
Theo khoản 1 Điều 8 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP, Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 đối với các yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ và những yêu cầu khác liên quan đến hợp đồng đặt cọc.
Cụ thể, Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Như vậy, nếu một bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc, khiến bên còn lại yêu cầu phạt cọc hoặc bồi thường thiệt hại, thời hiệu khởi kiện thông thường là 3 năm.
Ví dụ, hai bên ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Bên mua đã giao tiền đặt cọc nhưng bên bán không thực hiện cam kết chuyển nhượng theo thỏa thuận. Khi quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Thời hiệu 3 năm được tính từ ngày bên mua biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm, không mặc nhiên tính từ ngày ký hợp đồng đặt cọc.
Yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu: Có trường hợp chỉ 2 năm
Đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu, thời hiệu được xác định theo Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo đó, thời hiệu 2 năm được áp dụng đối với các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 Bộ luật Dân sự, gồm:
-
Giao dịch do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.
-
Giao dịch vô hiệu do bị nhầm lẫn.
-
Giao dịch vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
-
Giao dịch do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
-
Giao dịch vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.
Thời điểm bắt đầu tính thời hiệu 2 năm không giống nhau trong mọi trường hợp mà phụ thuộc vào căn cứ yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Chẳng hạn, với giao dịch được xác lập do bị lừa dối, thời hiệu được tính từ ngày người bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị lừa dối. Trường hợp bị đe dọa, cưỡng ép, thời hiệu được tính từ ngày hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt.
Đáng chú ý, không phải mọi yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu đều bị giới hạn thời gian 2 năm.
Theo khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015, đối với giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội theo Điều 123 hoặc giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo theo Điều 124, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu không bị hạn chế.
Như vậy, căn cứ pháp lý được viện dẫn để yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu có ý nghĩa quyết định trong việc xác định thời hiệu khởi kiện.
Đòi lại tài sản đặt cọc: Không áp dụng thời hiệu khởi kiện
Một điểm đáng chú ý khác tại khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP là Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc.
Quy định này được dẫn chiếu đến khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015 về trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu.
Điều này có nghĩa, đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc thuộc trường hợp nêu trên, việc khởi kiện không bị giới hạn bởi thời hiệu 3 năm như yêu cầu phạt cọc hoặc bồi thường thiệt hại.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc với yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại hoặc yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu. Đây là những yêu cầu có bản chất pháp lý khác nhau và được áp dụng thời hiệu khác nhau theo quy định.
Người có tranh chấp cần xác định đúng yêu cầu khởi kiện
Từ hướng dẫn tại Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP, có thể thấy việc xác định thời hiệu khởi kiện không chỉ căn cứ vào việc vụ việc có liên quan đến hợp đồng đặt cọc mà phải xem xét chính xác yêu cầu mà các bên đề nghị Tòa án giải quyết.
Cùng một giao dịch đặt cọc nhưng nếu yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại thì áp dụng thời hiệu 3 năm; nếu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu thì phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể theo Điều 132 Bộ luật Dân sự; còn yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc thuộc khoản 2 Điều 155 thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Do đó, khi phát sinh tranh chấp, các bên cần lưu giữ hợp đồng đặt cọc, giấy biên nhận tiền, chứng từ chuyển khoản, tin nhắn và các tài liệu liên quan để chứng minh quá trình giao dịch, việc thực hiện nghĩa vụ cũng như căn cứ yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP có hiệu lực từ ngày 15/10/2026. Đối với các bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật trước thời điểm này, không áp dụng hướng dẫn tại Nghị quyết để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, trừ trường hợp có căn cứ kháng nghị khác.
