Trường hợp nào được hoàn tiền cọc?
Dư luận từng xôn xao khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô "đất vàng" ở Thủ Thiêm (Tp. Hồ Chính Minh) với giá tới 2,4 tỷ đồng/m2, nhưng sau đó đã "hủy kèo". Thì tại Hà Nội, cũng xuất hiện kết quả trúng đấu giá không tưởng lên tới 4 tỷ đồng/m2 đất.
Cụ thể, mới đây, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh (TP Hà Nội) đang giải quyết vụ việc ông Nguyễn Thanh Tùng (33 tuổi), người đã trúng đấu giá hơn 4,3 tỷ đồng/m2 ở thôn Chu Trần, xã Tiến Thịnh, huyện Mê Linh).
Sau khi đấu giá viên công bố ông Tùng trúng đấu giá mảnh đất này với tổng số tiền 436 tỉ đồng cho 100m2 đất, người đàn ông đã xin huỷ kết quả đấu giá và rút lại 600 triệu đồng đặt cọc, nhưng không được chấp thuận.
Tiếp đó, ông Tùng gửi đơn đề nghị UBND huyện xem xét, giải quyết yêu cầu trên. Sau khi xem xét, cơ quan chức năng nhận thấy, ông Tùng có 2 con nhỏ, cả gia đình đang ở cùng mẹ đẻ. Số tiền đặt cọc quá lớn nên ông Tùng không thể có hành vi cố ý để mất số tiền này.
Các trường hợp được huỷ đấu giá theo quy định sẽ được hoàn tiền cọc (ảnh minh hoạ).
Ngoài ra, vợ chồng ông Tùng chưa đứng tên chủ sử dụng thửa đất nào ở huyện nên “không có dấu hiệu cố tình trả giá cao rồi bỏ cọc nhằm nâng giá đất nền khu vực để trục lợi”. Nguyên nhân nhầm lẫn do tâm lý căng thẳng. Bên cạnh đó, việc trả giá nhầm chưa gây thiệt hại cho Nhà nước.
Hiện, UBND huyện đã đồng ý, giao Trung tâm phát triển quỹ đất hoàn thiện hồ sơ để trả lại tiền đặt cọc cho ông Tùng.
Trao đổi với PV, Luật sư Trương Thanh Đức (Giám đốc Công ty Luật ANVI) cho biết, chiếu theo quy định của luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các căn cứ xác minh liên quan thì có thể hủy kết quả đấu giá, trả lại tiền đặt cọc cho người mua trong 3 trường hợp.
Thứ nhất, người có tài sản đấu giá đơn phương chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá theo quy định tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 47 luật Đấu giá tài sản về quyền và nghĩa vụ của người có tài sản đấu giá.
Thứ hai, kết quả đấu giá bị hủy theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá (có thể có hoặc không có sự đồng ý của tổ chức đấu giá tài sản) theo Khoản 1, Điều 72 luật Đấu giá tài sản về việc hủy kết quả đấu giá tài sản.
Thứ ba, sau khi có phán quyết của toàn án về việc hủy kết quả đấu giá theo yêu cầu của người có tài sản đấu giá hoặc người mua tài sản. Trường hợp này được thực hiện theo quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn.
Luật sư Đức cho biết, qua các thông tin cho thấy, có đủ cơ sở khẳng định ông Tùng trúng đấu giá do nhầm lẫn. Trong 3 trường hợp huỷ kết quả trúng đấu giá trên, người đặt cọc đều được hoàn lại tiền.
“Vệc UBND huyện Mê Linh, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện đã xem xét hủy kết quả đấu giá trên là thấu tình, đạt lý”, vị luật sư đánh giá.
Cần phạt nặng hơn với hành vi "hủy kèo"
Ngoài các trường hợp được hủy kết quả theo quy định nêu trên, việc đơn phương huỷ kết quả đấu giá trái pháp luật sẽ không được công nhận. Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Ngọc Hùng (Trường văn phòng luật sư Kết Nối) cho biết, khi việc "hủy kèo" xảy ra, người trúng đấu giá sẽ chỉ mất số tiền đặt cọc và không chịu bất kỳ hình thức chế tài nào.
Điều này dẫn đến nhiều vấn đề, điển hình gần đây là các vụ trúng đấu giá biển số xe “siêu đẹp” với mức giá trên trời rồi huỷ, chấp nhận mất tiền cọc. Từ đó, dẫn đến cơ quan chức năng, đơn vị tổ chức phải đấu giá lại gây tốn kém, mất thời gian, hoang mang cho người tham gia đấu giá chân chính.
Việc tăng tiền đặt cọc, tính toán phạt theo phần trăm số tiền đấu giá sẽ hạn chế tình trạng "huỷ kèo".
Để hạn chế tình trạng cố tình mất cọc để “lũng đoạn” phiên đấu giá, theo luật sư Hùng, cần tính toán phương án tăng tiền đặt cọc. “Việc nâng mức tiền đặt trước sẽ giúp bù đắp chi phí trong trường hợp người đấu giá bỏ cọc, ngăn ngừa tình trạng người tham gia đấu giá vì mục đích khác chứ không phải mong muốn sở hữu biển số đó”, luật sư nói.
Tuy nhiên, theo vị luật sư, tăng tiền đặt cọc không phải biện pháp tối ưu vì việc đưa ra một con số tuyệt đối sao cho phù hợp cũng cần nghiên cứu kỹ. Ngoài ra, có thể nghiên cứu áp dụng chế tài bằng việc xử phạt hành vi bỏ cọc theo phần trăm số tiền trúng đấu giá, có thể là 30%, 40% hoặc 50%.
"Ví dụ, vụ trúng biển số 51K-888.888 hơn 32 tỉ đồng gây xôn xao vừa qua, nếu áp dụng bỏ cọc sẽ bị phạt 30% (tương ứng hơn 9 tỉ đồng) sẽ đủ sức răn đe, ngăn chặn triệt để việc bỏ giá vô tội vạ", luật sư nêu quan điểm.
