Chính phủ đã ban hành Nghị định số 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản.
Nghị định có hiệu lực từ ngày 26/8/2026, thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Đáng chú ý, quy định mới làm rõ những trường hợp công trình xây dựng không phép, sai phép bị buộc phá dỡ, đồng thời quy định thời hạn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với một số công trình đang thi công.
Những trường hợp xây dựng không phép, sai phép bị buộc phá dỡ
Theo điểm d và điểm đ khoản 14 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, việc buộc phá dỡ công trình hoặc phần công trình vi phạm được áp dụng đối với hai nhóm trường hợp.
Nhóm thứ nhất: Công trình có hành vi vi phạm đã kết thúc.
Các trường hợp thuộc nhóm này gồm:
-
Xây dựng không đúng giấy phép được cấp đối với công trình sửa chữa, cải tạo, di dời hoặc công trình xây dựng có thời hạn.
-
Xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng mới.
-
Xây dựng công trình không có giấy phép trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép.
-
Xây dựng theo hồ sơ thiết kế chưa được thẩm định, phê duyệt; hoặc sử dụng hồ sơ thiết kế điều chỉnh không đúng quy định.
Đối với những hành vi trên, khi vi phạm đã kết thúc, chủ đầu tư thuộc diện bị buộc phá dỡ công trình hoặc phần công trình vi phạm.
Nhóm thứ hai: Những hành vi bị áp dụng biện pháp buộc phá dỡ không phụ thuộc vào việc công trình đã hoàn thành hay đang thi công.
Cụ thể:
-
Xây dựng công trình không đúng quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt.
-
Xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích hoặc không gian đang được tổ chức, cá nhân khác sử dụng hợp pháp; lấn chiếm khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.
-
Tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản và được người có thẩm quyền yêu cầu chấm dứt vi phạm.
-
Tái phạm hành vi đã bị xử phạt theo quy định nhưng chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Như vậy, đối với các trường hợp xây dựng sai quy hoạch, cơi nới, lấn chiếm hoặc cố tình tiếp tục vi phạm, chủ đầu tư có thể vừa bị phạt tiền vừa phải phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm.
Xây nhà không phép, sai phép bị phạt bao nhiêu tiền?
Bên cạnh biện pháp buộc phá dỡ, Nghị định 339/2026/NĐ-CP cũng quy định mức phạt cụ thể đối với từng hành vi.
Đối với nhà ở riêng lẻ thông thường, mức phạt áp dụng cho tổ chức được quy định như sau:
| Hành vi vi phạm | Mức phạt |
|---|---|
| Xây dựng sai giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời hoặc giấy phép có thời hạn | 15–20 triệu đồng |
| Xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng mới | 30–40 triệu đồng |
| Xây dựng không có giấy phép khi thuộc diện phải có giấy phép | 60–80 triệu đồng |
| Xây dựng không đúng quy hoạch được phê duyệt | 80–100 triệu đồng |
| Xây dựng cơi nới, lấn chiếm | 80–100 triệu đồng |
| Tiếp tục vi phạm sau khi bị lập biên bản và yêu cầu chấm dứt | 60–80 triệu đồng |
| Tái phạm theo quy định | 80–100 triệu đồng |
Đáng lưu ý, theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, các mức phạt nêu trên là mức áp dụng đối với tổ chức. Với cùng hành vi, mức phạt đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt của tổ chức.
Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực bảo vệ di tích, di sản hoặc các loại công trình xây dựng khác, mức phạt có thể cao hơn.
Đặc biệt, đối với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, hành vi tái phạm có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với tổ chức.
Ngoài ra, tùy hành vi, người vi phạm còn có thể bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung và biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.
Xây dựng không phép đang thi công có được hợp thức hóa?
Một nội dung đáng chú ý của Nghị định 339/2026/NĐ-CP là cơ chế xử lý đối với công trình đang thi công nhưng chưa có giấy phép hoặc xây dựng sai giấy phép.
Theo Điều 85, đối với một số hành vi vi phạm thuộc khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều 25, nếu công trình đang thi công và đủ điều kiện được cấp giấy phép, điều chỉnh giấy phép hoặc điều chỉnh hồ sơ thiết kế, chủ đầu tư có thể được thực hiện thủ tục khắc phục.
Trước hết, người có thẩm quyền yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm theo quy định.
Sau đó, chủ đầu tư phải hoàn thiện hồ sơ và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép hoặc phê duyệt nội dung điều chỉnh trong thời hạn:
120 ngày: Đối với công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi.
35 ngày: Đối với nhà ở riêng lẻ và công trình xây dựng khác.
Thời hạn được tính kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính.
Hồ sơ đề nghị cấp phép hoặc điều chỉnh phải có giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành việc nộp phạt theo quy định.
Tuy nhiên, không phải công trình không phép nào cũng được cấp phép bổ sung. Việc xem xét còn phụ thuộc vào điều kiện pháp lý của công trình, quy hoạch và các quy định về xây dựng có liên quan.
Hết thời hạn 35 ngày hoặc 120 ngày mà chưa có giấy phép sẽ ra sao?
Theo Điều 85 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, nếu hết thời hạn được phép hoàn thiện thủ tục mà chủ đầu tư không xuất trình được giấy phép xây dựng hoặc văn bản thẩm định, phê duyệt điều chỉnh hợp lệ, người có thẩm quyền sẽ có văn bản yêu cầu tự phá dỡ.
Chủ đầu tư phải hoàn thành việc tự phá dỡ công trình hoặc phần công trình vi phạm trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ thời điểm nhận thông báo theo cách tính được quy định.
Trường hợp chủ đầu tư đã được cấp giấy phép hoặc có văn bản điều chỉnh hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền tổ chức kiểm tra hiện trạng công trình trong thời hạn tối đa 5 ngày.
Nếu hiện trạng xây dựng phù hợp với giấy phép hoặc thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt, công trình mới được tiếp tục thi công.
Ngược lại, nếu hiện trạng không phù hợp, chủ đầu tư phải phá dỡ phần công trình không phù hợp trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày lập biên bản kiểm tra.
Đáng chú ý, trong thời gian thực hiện thủ tục khắc phục mà chủ đầu tư vẫn tiếp tục thi công trái quy định, hành vi này có thể bị xử phạt theo quy định về tái phạm và bị buộc phá dỡ.
Nếu tổ chức, cá nhân không tự thực hiện việc phá dỡ theo yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện cưỡng chế theo quy định pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.
Có phải xây sai giấy phép đều bị xử phạt và phá dỡ?
Nghị định 339/2026/NĐ-CP cũng quy định trường hợp xây dựng có nội dung khác với giấy phép được cấp nhưng không thuộc diện phải điều chỉnh giấy phép theo pháp luật về xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép và không bị xử phạt về hành vi này.
Đây là điểm người dân cần lưu ý, bởi không phải mọi thay đổi trong quá trình thi công đều đồng nghĩa với vi phạm giấy phép xây dựng.
Việc xác định có vi phạm hay không phải dựa trên hồ sơ được cấp, nội dung thay đổi và những trường hợp pháp luật yêu cầu phải điều chỉnh giấy phép.
Đồng thời, cần phân biệt công trình thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng với công trình bắt buộc phải có giấy phép trước khi khởi công.
Như vậy, theo quy định hiện hành, công trình xây dựng không phép, sai phép có thể bị xử phạt và buộc phá dỡ. Tuy nhiên, đối với một số công trình đang thi công và đủ điều kiện pháp lý, chủ đầu tư vẫn có cơ hội hoàn thiện thủ tục trong thời hạn quy định.
Người dân nên kiểm tra kỹ quy hoạch, điều kiện cấp phép và nội dung giấy phép xây dựng trước khi triển khai công trình để tránh phát sinh vi phạm, thiệt hại kinh tế hoặc nguy cơ bị cưỡng chế phá dỡ.
