“Sổ đỏ” là cách gọi phổ biến của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Theo khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong 6 trường hợp.
Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất
Trường hợp đầu tiên là Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất được ghi trong giấy chứng nhận đã cấp.
Việc thu hồi đất có thể được thực hiện vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; do người sử dụng đất vi phạm pháp luật hoặc thuộc các trường hợp chấm dứt sử dụng đất theo quy định.
Khi toàn bộ diện tích đất không còn thuộc quyền sử dụng của người đứng tên, giấy chứng nhận đã cấp cũng phải được thu hồi để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Thu hồi Sổ đỏ khi thực hiện cấp đổi
Giấy chứng nhận cũ sẽ được thu hồi khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp đổi.
Việc cấp đổi có thể phát sinh khi giấy chứng nhận bị ố, nhòe, rách, hư hỏng; người sử dụng đất có nhu cầu đổi giấy chứng nhận cũ sang mẫu mới hoặc có những thay đổi thuộc trường hợp phải cấp đổi theo quy định.
Trong trường hợp này, việc thu hồi giấy chứng nhận cũ nhằm tránh tồn tại đồng thời nhiều giấy tờ có giá trị pháp lý đối với cùng một thửa đất.
Đăng ký biến động mà phải cấp Sổ đỏ mới
Sổ đỏ đã cấp cũng bị thu hồi khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký biến động và thuộc trường hợp phải cấp giấy chứng nhận mới.
Đăng ký biến động thường phát sinh sau khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chia tách hoặc hợp thửa đất; thay đổi thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất hay người sử dụng đất.
Nếu cơ quan có thẩm quyền phải cấp giấy chứng nhận mới để thể hiện đầy đủ nội dung biến động, giấy chứng nhận cũ sẽ được thu hồi.
Sổ đỏ được cấp không đúng quy định
Một trong những trường hợp được người dân quan tâm nhất là giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp.
Cụ thể, Sổ đỏ có thể bị thu hồi nếu được cấp không đúng thẩm quyền; không đúng người sử dụng đất; không đúng diện tích; người được cấp không đủ điều kiện; hoặc thông tin về mục đích, thời hạn, nguồn gốc sử dụng đất không đúng quy định.
Việc thu hồi trong trường hợp này có thể được thực hiện khi có bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án; kết luận của cơ quan thanh tra; cơ quan cấp giấy chứng nhận tự phát hiện sai phạm hoặc người sử dụng đất gửi kiến nghị đề nghị kiểm tra.
Trước khi ra quyết định thu hồi, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm tra, xem xét và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất.
Sổ đỏ bị Tòa án tuyên hủy
Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp nếu giấy chứng nhận đó bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy.
Trường hợp này thường phát sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, tranh chấp về thừa kế, chuyển nhượng hoặc xác định quyền sử dụng đất. Việc thu hồi được thực hiện căn cứ vào bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật.
Người phải thi hành án không giao nộp Sổ đỏ
Trường hợp cuối cùng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được đấu giá hoặc giao cho người khác theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án nhưng người phải thi hành án không giao nộp giấy chứng nhận đã cấp.
Khi đó, cơ quan có thẩm quyền có thể thu hồi giấy chứng nhận để bảo đảm việc thi hành bản án, quyết định và hoàn tất thủ tục pháp lý cho người được nhận quyền sử dụng đất.
Sổ đỏ cấp sai nhưng đã chuyển nhượng có bị thu hồi?
Khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định, cơ quan có thẩm quyền không thu hồi giấy chứng nhận thuộc trường hợp cấp sai nếu người được cấp đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đúng quy định. Việc xử lý thiệt hại do cấp giấy chứng nhận không đúng được thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng hướng dẫn, nếu người sử dụng đất đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích thì cơ quan nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần, phần diện tích đã chuyển quyền không bị thu hồi, còn phần diện tích chưa chuyển quyền vẫn có thể bị xem xét thu hồi.
Không giao nộp Sổ đỏ thì xử lý thế nào?
Nếu thuộc trường hợp phải thu hồi nhưng người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền có thể ra quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp.
Sau khi thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định.
Trường hợp cho rằng quyết định thu hồi Sổ đỏ không đúng pháp luật, người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
