Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi thông dụng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thông tin trên Giấy chứng nhận được chia thành các nhóm chính gồm người sử dụng đất, đặc điểm thửa đất, tài sản gắn liền với đất và những biến động đã đăng ký.
Kiểm tra ai là người có quyền sử dụng đất
Thông tin về người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi tại trang đầu của Giấy chứng nhận.
Đối với cá nhân, Sổ đỏ, Sổ hồng thể hiện họ tên và thông tin giấy tờ nhân thân. Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, thông tin của cả hai người thường được ghi trên Giấy chứng nhận.
Nếu vợ chồng có thỏa thuận để một người đại diện đứng tên, trên Giấy chứng nhận sẽ thể hiện người đó “là đại diện cho vợ và chồng”.
Đối với đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người, Giấy chứng nhận có thể được cấp cho từng thành viên hoặc cấp một giấy cho người đại diện. Thông tin đầy đủ về những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản có thể được thể hiện tại mã QR trên Giấy chứng nhận.
Với hộ gia đình sử dụng đất, nếu không thể ghi hết tên các thành viên trên giấy, Giấy chứng nhận sẽ thể hiện một hoặc một số người, kèm nội dung cho biết các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất được ghi trong mã QR.
Do đó, khi mua bán nhà đất, người mua không nên chỉ căn cứ vào tên người đang giữ Sổ đỏ mà cần kiểm tra đầy đủ người có chung quyền sử dụng đất. Việc thiếu chữ ký hoặc sự đồng ý của một chủ thể có quyền liên quan có thể làm phát sinh tranh chấp.
Đọc kỹ diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng
Thông tin về thửa đất được thể hiện tại trang 2, gồm số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn và nguồn gốc sử dụng đất.
Tại mục “Hình thức sử dụng”, Giấy chứng nhận có thể ghi:
- “Sử dụng riêng” nếu toàn bộ diện tích thuộc quyền sử dụng của một chủ thể;
- “Sử dụng chung” nếu thửa đất thuộc quyền của từ hai người trở lên;
- Ghi rõ diện tích sử dụng riêng và diện tích sử dụng chung nếu thửa đất có cả hai hình thức.
Mục đích sử dụng cho biết thửa đất là đất ở, đất trồng cây lâu năm, đất thương mại, dịch vụ hoặc loại đất khác. Trường hợp một thửa có nhiều loại đất, từng loại và diện tích tương ứng sẽ được ghi riêng.
Đây là nội dung người mua cần đặc biệt chú ý. Việc một thửa đất đang có nhà ở không đồng nghĩa toàn bộ diện tích đều là đất ở. Nếu trên giấy ghi một phần là đất nông nghiệp, phần diện tích đó không đương nhiên được phép xây dựng nhà ở.
Về thời hạn sử dụng, đất sử dụng ổn định không xác định thời hạn sẽ được ghi “Lâu dài”. Với đất có thời hạn, Giấy chứng nhận ghi ngày hết hạn hoặc thời gian sử dụng được xác định theo quy định. Nếu thửa đất có nhiều loại đất với thời hạn khác nhau, từng loại đất và thời hạn sẽ được thể hiện riêng.
Phân biệt diện tích đất với diện tích nhà
Thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện tại mục tài sản trên Giấy chứng nhận.
Đối với nhà ở riêng lẻ, giấy có thể ghi loại nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, kết cấu, cấp công trình và thời hạn sở hữu.
Trong đó:
- Diện tích xây dựng là diện tích mặt bằng mà ngôi nhà chiếm đất;
- Diện tích sử dụng của nhà một tầng là diện tích sàn của nhà;
- Với nhà nhiều tầng, diện tích sử dụng là tổng diện tích sàn của các tầng.
Đối với căn hộ chung cư, Giấy chứng nhận thể hiện tên hoặc số căn hộ, tên tòa nhà, diện tích sàn, diện tích sử dụng, hình thức sở hữu riêng hoặc sở hữu chung và thời hạn sở hữu nếu có.
Nếu tại thời điểm cấp giấy, thửa đất không có tài sản gắn liền với đất; tài sản chưa được đề nghị chứng nhận; không đủ điều kiện chứng nhận hoặc thuộc sở hữu của người khác, phần tài sản có thể được thể hiện bằng ký hiệu “-/-”.
Vì vậy, trường hợp căn nhà tồn tại trên thực tế nhưng không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận, người mua cần tìm hiểu nguyên nhân, kiểm tra giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công và tình trạng pháp lý của công trình.
Làm sao biết nhà đất đang thế chấp?
Thông tin về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, tách thửa hoặc thế chấp được thể hiện tại phần đăng ký biến động của Giấy chứng nhận hoặc trong hồ sơ địa chính.
Nếu toàn bộ thửa đất đã được chuyển quyền, thông tin sẽ ghi hình thức chuyển quyền, người nhận và mã hồ sơ đăng ký. Trường hợp chuyển quyền một phần làm hình thành thửa mới, hồ sơ sẽ thể hiện các thửa được tách và nguồn gốc của từng thửa.
Khi nhà đất được đăng ký thế chấp, nội dung sẽ ghi tài sản thế chấp, đơn vị nhận thế chấp và mã hồ sơ. Nếu khoản thế chấp đã được xóa, Giấy chứng nhận hoặc dữ liệu đăng ký sẽ có nội dung xác nhận xóa đăng ký thế chấp.
Tuy nhiên, người mua không nên chỉ xem bản giấy do bên bán cung cấp. Trước khi đặt cọc hoặc thanh toán, cần đối chiếu bản gốc, kiểm tra mã QR và yêu cầu cung cấp thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai để xác định chính xác chủ sử dụng, tình trạng thế chấp, ngăn chặn giao dịch hoặc những biến động chưa được thể hiện đầy đủ trên giấy.
