Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Luật Đất đai 2026. Một trong những nội dung đáng chú ý tại Điều 54 của dự thảo là quy định các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường gọi là sổ đỏ.
Bốn trường hợp đất không được cấp sổ đỏ
Theo đề xuất, người sử dụng đất, người quản lý đất không được cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, đất thuê hoặc thuê lại của người sử dụng đất. Ngoại lệ là trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng và phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ hai, đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực; đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp quyết định thu hồi đã được ban hành quá 3 năm nhưng chưa thực hiện thì không thuộc diện này.
Thứ tư, đất đang có tranh chấp; đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Sáu trường hợp tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận
Dự thảo cũng đề xuất không cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau:
- Tài sản nằm trên thửa đất thuộc trường hợp không được cấp hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
- Nhà ở, công trình được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính; công trình làm bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và phục vụ việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;
- Tài sản đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa; đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm nhưng văn bản chưa được thực hiện;
- Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; công trình lấn, chiếm mốc giới bảo vệ hạ tầng kỹ thuật hoặc di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng;
- Tài sản được tạo lập sau khi quy hoạch được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp công trình có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định có thể được xem xét theo ngoại lệ;
- Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, trừ tài sản được xác định là phần vốn Nhà nước góp vào doanh nghiệp; tài sản không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, so với Điều 151 Luật Đất đai 2024, dự thảo bổ sung trường hợp đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực vào nhóm không được cấp Giấy chứng nhận. Quy định hiện hành mới đề cập trường hợp đất đã có quyết định thu hồi.
