Thông tin từ vtcnews, theo định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW, đối với các chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn của công trình, đồng thời phải gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính để tham gia xây dựng lại chung cư.
Người dân có quyền gì khi chung cư hết niên hạn?
Theo bà Phạm Thị Miền, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), điểm đáng chú ý của định hướng này là thời hạn sử dụng công trình và quyền tài sản của người dân được đặt trong cùng một cơ chế.
Nói cách khác, khi một chung cư kết thúc vòng đời công trình, quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu không đương nhiên mất đi. Người dân vẫn cần được bảo đảm quyền tham gia vào quá trình xây dựng lại và hưởng những quyền lợi tương ứng sau khi công trình mới được hoàn thành. Tuy nhiên, để chính sách có thể áp dụng trên thực tế, vẫn còn nhiều vấn đề cần được quy định cụ thể.
Đó là cách xác định niên hạn công trình dựa trên tiêu chuẩn kỹ thuật; cơ quan nào có thẩm quyền kết luận công trình đã hết niên hạn; trình tự kiểm định và xử lý ra sao; người dân phải đóng góp bao nhiêu khi xây dựng lại; sau khi tái thiết, chủ sở hữu được bố trí căn hộ mới như thế nào.
Đặc biệt, cũng cần có phương án đối với những trường hợp cư dân không đồng thuận hoặc không đủ khả năng tài chính để tham gia xây dựng lại. Theo các chuyên gia, càng quy định rõ từ đầu thì nguy cơ phát sinh tranh chấp khi chung cư bước vào giai đoạn tái thiết càng được hạn chế.
Có thể áp dụng mô hình sở hữu có thời hạn?
Đề cập một hướng tiếp cận khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từng đề xuất nghiên cứu mô hình “giao đất 99 năm”.
Theo phương án này, Nhà nước giao đất có thời hạn cho doanh nghiệp phát triển dự án. Doanh nghiệp bán căn hộ cho người mua với thời hạn tương ứng. Khi thời hạn kết thúc, khu đất được trả lại cho Nhà nước để phục vụ việc quy hoạch và tái thiết đô thị.
Theo quan điểm của ông Châu, cách làm này có thể góp phần kéo giảm giá nhà. Do căn hộ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định, giá bán có thể thấp hơn so với loại hình sở hữu lâu dài, qua đó mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình.
Mô hình này cũng được kỳ vọng giúp quá trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ thuận lợi hơn, thay vì phải trải qua những cuộc thương lượng kéo dài giữa cơ quan quản lý, doanh nghiệp và hàng trăm hoặc hàng nghìn chủ sở hữu.
Khi mua nhà, người dân cần biết trước điều gì?
Một trong những đề xuất được đưa ra là ngay từ thời điểm bán căn hộ, hồ sơ dự án phải cung cấp đầy đủ những thông tin liên quan đến niên hạn thiết kế, chu kỳ kiểm định, trách nhiệm bảo trì, quyền đối với phần đất chung, phương án tái thiết và nghĩa vụ tài chính trong tương lai.
Điều này giúp người mua hiểu rõ ngay từ đầu rằng căn hộ không chỉ là một tài sản để ở mà còn gắn với vòng đời của cả công trình. Khi các thông tin được công khai minh bạch, người mua có thể chủ động đánh giá quyền lợi, nghĩa vụ và giá trị của tài sản trong dài hạn.
Nên lập quỹ tái thiết từ khi mua nhà
Một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng, không nên chờ đến khi chung cư xuống cấp hoặc hết vòng đời mới bắt đầu tính đến nguồn tiền xây dựng lại.
Thay vào đó, có thể nghiên cứu quỹ tích lũy tái thiết chung cư được hình thành ngay từ đầu. Nguồn quỹ có thể đến từ khoản đóng góp định kỳ của chủ sở hữu, sự hỗ trợ ban đầu của chủ đầu tư, nguồn thu hợp pháp từ việc khai thác phần tài sản chung hoặc các sản phẩm bảo hiểm dài hạn.
Cách làm này giúp giảm áp lực tài chính cho cư dân khi công trình cần được xây dựng lại, đồng thời tạo nguồn lực chủ động cho quá trình tái thiết. Bên cạnh vấn đề tài chính, trách nhiệm khi công trình xuống cấp cũng cần được phân định rõ.
Nếu công trình xuống cấp do quá trình lão hóa tự nhiên, chủ sở hữu có thể phải thực hiện nghĩa vụ tái thiết theo quy định. Nhưng nếu nguyên nhân xuất phát từ việc quản lý, vận hành hoặc bảo trì không đúng yêu cầu, trách nhiệm cần được xác định đối với bên có liên quan.
Trường hợp công trình gặp vấn đề do sai sót trong khảo sát, thiết kế, thi công hoặc chất lượng xây dựng, trách nhiệm cũng cần được xem xét đối với chủ đầu tư và các bên liên quan.
Hết niên hạn không có nghĩa là phải phá dỡ ngay
Theo VARS IRE, niên hạn kỹ thuật của công trình và thời hạn quyền sở hữu căn hộ không nên được hiểu là một khái niệm. Niên hạn của công trình là căn cứ để theo dõi, kiểm định và đánh giá mức độ an toàn. Khi hết thời hạn thiết kế, điều đó không đồng nghĩa tòa nhà lập tức phải phá dỡ. Việc xử lý còn phụ thuộc vào kết quả kiểm định, mức độ an toàn của công trình và yêu cầu cải tạo, chỉnh trang theo quy hoạch.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định thực tế. Vì vậy, việc hết niên hạn thiết kế cần được hiểu là thời điểm đặt ra yêu cầu đánh giá, kiểm định và lựa chọn phương án xử lý phù hợp, chứ không phải tự động chấm dứt quyền sở hữu căn hộ.
Cần làm rõ 3 lớp quyền của người dân
Theo VARS IRE, để chính sách quản lý vòng đời chung cư vận hành hiệu quả, cần phân định rõ ít nhất ba nhóm quyền.
-
Thứ nhất là quyền sử dụng phần đất chung của các chủ sở hữu, gắn với khu đất nơi công trình được xây dựng.
-
Thứ hai là quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong thời gian công trình vẫn bảo đảm điều kiện an toàn.
-
Thứ ba là quyền lợi sau khi chung cư phải phá dỡ và xây dựng lại, bao gồm quyền tham gia tái thiết, được nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo quy định pháp luật.
Chỉ khi những quyền này được quy định rõ ràng, người dân mới có thể hiểu chính xác mình được hưởng gì và phải thực hiện nghĩa vụ nào khi chung cư bước sang giai đoạn cuối của vòng đời.
