Hà Nội: Đất ở tại phường tối thiểu 50m²
Tại Hà Nội, Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định việc tách thửa đất ở phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, đồng thời bảo đảm yêu cầu về diện tích và kích thước thửa đất.
Cụ thể, đối với khu vực phường, thị trấn, diện tích tối thiểu sau tách là 50m², chiều sâu từ 4m và chiều rộng cạnh tiếp giáp đường giao thông hoặc lối đi từ 4m trở lên.
Tại các xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu là 80m²; xã vùng trung du là 100m² và xã vùng miền núi là 150m². Chiều sâu tối thiểu đều từ 4m, trong khi cạnh tiếp giáp đường hoặc lối đi phải đạt từ 5-6m tùy khu vực.
Như vậy, mức diện tích tối thiểu tại Hà Nội hiện đã khác đáng kể so với các quy định cũ từng được áp dụng trước đây.
TP.HCM: Có khu vực chỉ cần tối thiểu 36m²
Theo Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, TP.HCM chia địa bàn thành nhiều khu vực để xác định diện tích tối thiểu của thửa đất ở mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách.
Khu vực 1, gồm các phường thuộc khu vực trung tâm TP.HCM, áp dụng diện tích tối thiểu 36m², với chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.
Khu vực 2, gồm nhiều phường như Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Bình Tân, Thủ Đức, Long Bình, Long Trường, Cát Lái, An Khánh..., áp dụng mức tối thiểu 50m², chiều rộng và chiều sâu từ 4m.
Đối với khu vực 3, gồm nhiều phường thuộc khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sau sắp xếp, diện tích tối thiểu là 60m², chiều rộng và chiều sâu từ 4m.
Khu vực 4, chủ yếu là các xã thuộc ngoại thành TP.HCM và các địa bàn sau sắp xếp, áp dụng mức 80m². Một số xã thuộc khu vực nông thôn ở khu vực 5 phải đạt ít nhất 100m²; chiều rộng và chiều sâu thửa đất tối thiểu 5m.
Đà Nẵng áp dụng từ 50-100m² tùy khu vực
Tại Đà Nẵng, Quyết định 75/2026/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu theo từng đơn vị hành chính cấp xã.
Một số phường trung tâm như Hải Châu, Hòa Cường, Thanh Khê áp dụng mức từ 50m². Các khu vực thuộc An Hải, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu có mức phổ biến từ 60-70m².
Một số vị trí khác thuộc Ngũ Hành Sơn, Hòa Khánh, Hải Vân, Liên Chiểu, Cẩm Lệ, Hòa Xuân, Hội An cùng các xã và đặc khu Hoàng Sa áp dụng mức từ 80-100m², tùy vị trí. Bên cạnh diện tích, cạnh thửa đất tối thiểu cũng được quy định từ khoảng 3,5-5m.
Hải Phòng: Các phường từ 40m², xã và đặc khu từ 60m²
Theo Quyết định 158/2025/QĐ-UBND của TP Hải Phòng, thửa đất ở mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách tại các phường phải có diện tích tối thiểu 40m².
Đối với các xã và đặc khu, diện tích tối thiểu là 60m².
Ngoài diện tích, Hải Phòng còn đặt ra điều kiện về chiều rộng mặt tiếp giáp đường, chiều sâu, mặt cắt ngang tại vị trí hẹp nhất và lối đi. Trường hợp tách thửa hình thành lối đi mới, lối đi tại các phường phải rộng ít nhất 2m, còn tại xã, đặc khu tối thiểu 4m.
Nhiều địa phương quy định diện tích từ 30-80m²
Mức diện tích giữa các địa phương có sự khác biệt khá lớn.
Tại Bắc Ninh, theo Quyết định 18/2026/QĐ-UBND, đất ở thuộc các phường và đất ven quốc lộ tại các xã có thể tách với diện tích tối thiểu 32m², đồng thời phải bảo đảm mặt tiền từ 4m và chiều sâu từ 5,5m. Các trường hợp đất ở khác có mức tối thiểu 70m².
Thái Nguyên quy định đất ở tại phường tối thiểu 50m², tại xã 70m²; cạnh bám đường giao thông hoặc lối đi không nhỏ hơn 4m. Nếu việc tách thửa phát sinh lối đi mới, lối đi phải rộng ít nhất 3,5m và có kết nối với đường giao thông công cộng.
Tại Đồng Nai, đất ở đô thị có diện tích tối thiểu 60m², còn đất ở nông thôn từ 80m²; đồng thời phải đáp ứng yêu cầu về chiều rộng và chiều dài tùy theo lộ giới tuyến đường tiếp giáp.
Đắk Lắk quy định đất ở đô thị tối thiểu 40m², cạnh tiếp giáp lối đi từ 3m; đất ở nông thôn tối thiểu 60m², cạnh tiếp giáp lối đi từ 4m. Đồng Tháp áp dụng mức 40m² tại các phường và 80m² tại các xã, với cạnh mặt tiền và chiều sâu tối thiểu 4m.
Có địa phương cho phép tách thửa từ 30-35m²
Một số địa bàn có mức diện tích tối thiểu tương đối thấp.
Tại Sơn La, đất ở tại phường có thể được tách từ 35m², nhưng trong ranh giới thửa đất phải bảo đảm bố trí được hình chữ nhật có chiều rộng tối thiểu 3,5m. Đất tại trung tâm xã hoặc tiếp giáp quốc lộ, tỉnh lộ có mức tối thiểu 50m²; các khu vực khác tại xã từ 60m².
Thanh Hóa quy định đất ở đô thị thông thường tối thiểu 40m², đất ở nông thôn từ 50m². Tuy nhiên, tại một số tổ dân phố, thôn được quy định cụ thể, diện tích tối thiểu chỉ 30m², cạnh thửa đất tối thiểu 3m.
Tại Tây Ninh, đất ở đô thị tiếp giáp đường có lộ giới dưới 19m được tách từ 36m²; nếu lộ giới từ 19m trở lên, mức tối thiểu là 45m². Đối với đất ở nông thôn, diện tích tối thiểu dao động từ 50-60m² tùy tuyến đường.
Thành phố Huế có nơi yêu cầu tối thiểu 120m²
Quy định tại TP Huế cũng phân hóa đáng kể theo từng khu vực.
Một số phường như Thuận An, Mỹ Thượng, Vỹ Dạ, Thuận Hóa, An Cựu, Thủy Xuân, Kim Long... áp dụng mức tối thiểu 60m².
Một nhóm phường, xã khác có mức 80m² hoặc 100m². Riêng các xã Long Quảng, Nam Đông, A Lưới 1, A Lưới 3, A Lưới 4, A Lưới 5, diện tích tối thiểu được nêu là 120m². Ngoài diện tích, thửa đất còn phải đáp ứng điều kiện về mặt tiền và chiều sâu, tùy theo chỉ giới đường đỏ.
Đủ diện tích chưa chắc đã được tách thửa
Điểm đáng lưu ý là diện tích tối thiểu không phải điều kiện duy nhất để một thửa đất được phép tách.
Các địa phương còn quy định cụ thể về chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, cạnh tiếp giáp đường giao thông, lối đi, hành lang bảo vệ công trình và những phần diện tích không được tính vào diện tích tối thiểu. Chẳng hạn, tại TP.HCM, diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng hoặc quy hoạch đường giao thông được loại trừ khi xác định diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách.
Tại Hà Nội, việc tách thửa còn phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và quy định cụ thể tại Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.
Do đó, trước khi thực hiện thủ tục, người sử dụng đất cần xác định chính xác địa bàn, loại đất, vị trí thửa đất và quy định đang có hiệu lực tại địa phương, thay vì chỉ căn cứ vào một con số diện tích chung.
