Cục Pháp luật dân sự - kinh tế (Bộ Tư pháp) vừa có văn bản hướng dẫn nghiệp vụ gửi Hội Công chứng viên thành phố Hải Phòng, giải đáp nhiều vướng mắc quan trọng phát sinh từ thực tiễn áp dụng Luật Đất đai năm 2024 và Bộ luật Dân sự năm 2015. Ba nội dung cốt lõi liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản đã được làm rõ.
Sổ đỏ chỉ ghi tên vợ hoặc chồng: Chưa đủ căn cứ khẳng định là tài sản riêng
Một trong những vướng mắc phổ biến hiện nay là giá trị pháp lý của hình thức "sử dụng riêng" hay "sở hữu riêng" trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Về vấn đề này, Cục Pháp luật dân sự - kinh tế viện dẫn Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Theo đó, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc mua sắm bằng tài sản riêng. Đồng thời, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 151/2025/NĐ-CP cũng quy định rõ: trường hợp Giấy chứng nhận là tài sản chung nhưng mới chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi để ghi cả họ, tên vợ và chồng nếu có yêu cầu.
Cục Pháp luật dân sự - kinh tế khẳng định: Việc Giấy chứng nhận được cấp chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng không đương nhiên coi là tài sản riêng. Cá nhân nào cho rằng đó là tài sản riêng (do được tặng cho riêng, thừa kế riêng...) thì phải có cơ sở giấy tờ chứng minh rõ ràng nguồn gốc tài sản. Nếu không có căn cứ chứng minh, tài sản đó vẫn được coi là tài sản chung của vợ chồng.
Văn bản thỏa thuận thành viên hộ gia đình: Không bắt buộc công chứng, có thể chứng thực chữ ký
Liên quan đến việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận, Luật Đất đai năm 2024 (Điều 135, Điều 256) quy định nội dung này do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Đáng chú ý, Luật Đất đai năm 2024 không quy định bắt buộc phải công chứng hay chứng thực đối với văn bản thỏa thuận này. Tuy nhiên, để tạo điều kiện thuận lợi và bảo đảm nhu cầu của người dân, Văn phòng công chứng có thể thực hiện chứng thực chữ ký trên văn bản thỏa thuận.
Cục cũng lưu ý về giá trị pháp lý dựa trên Nghị định số 23/2015/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định số 280/2025/NĐ-CP): Người yêu cầu chứng thực phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về mặt nội dung của văn bản mà mình ký; Cơ quan chứng thực chữ ký chỉ chứng nhận chữ ký đó là của người yêu cầu, không chịu trách nhiệm về nội dung của giấy tờ, văn bản.
Quyền lợi của vợ/chồng không thuộc "Hộ gia đình sử dụng đất"
Xác định quyền lợi của thành viên hộ gia đình đã kết hôn nhưng người vợ/chồng của họ không có tên trong hộ gia đình là một bài toán pháp lý phức tạp.
Theo Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình sử dụng đất phải đảm bảo các tiêu chí: có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng; đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đối với các trường hợp đất được cấp cho hộ gia đình trước ngày 01/8/2024 (ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực), phần quyền sử dụng đất tương ứng của thành viên hộ gia đình đã kết hôn tại thời điểm cấp đất — dù người vợ/chồng của họ không phải là thành viên hộ gia đình — vẫn được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Quy định này áp dụng nhất quán, trừ trường hợp có căn cứ chứng minh là tài sản riêng hoặc hai vợ chồng có thỏa thuận khác bằng văn bản theo luật định.
Do Bộ Nông nghiệp và Môi trường là cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai (theo Nghị định số 35/2025/NĐ-CP), Cục Pháp luật dân sự - kinh tế cũng đề nghị Hội Công chứng viên thành phố Hải Phòng tham khảo và phối hợp lấy thêm ý kiến từ Bộ này đối với các nội dung chuyên ngành liên quan để đảm bảo tính đồng bộ trong thực thi.
