Theo Luật Đất đai năm 2024 và các quy định hướng dẫn mới nhất, việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục do cơ quan có thẩm quyền quy định.
Để được cấp sổ đỏ, người dân cần đáp ứng điều kiện về quyền sử dụng đất, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu thuộc trường hợp phải nộp.
Làm sổ đỏ lần đầu cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
Theo quy định, sổ đỏ và sổ hồng là cách gọi thông dụng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.
Hiện nay, trình tự, thủ tục hành chính về đất đai được quy định cụ thể tại từng địa phương. Vì vậy, thành phần hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu có thể khác nhau tùy trường hợp và địa bàn thực hiện.
Tại Hà Nội, theo Quyết định số 1102/QĐ-TTPVHCC ngày 20/8/2026 về công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, hồ sơ đăng ký và cấp sổ đỏ lần đầu đối với cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư gồm những giấy tờ chủ yếu sau:
-
Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định.
-
Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo từng trường hợp cụ thể.
-
Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng và mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất nếu có.
-
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính nếu có.
-
Văn bản thỏa thuận cấp chung Giấy chứng nhận trong trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, sở hữu tài sản.
-
Văn bản đại diện nếu thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.
-
Các tờ khai thuế, lệ phí và giấy tờ khác theo yêu cầu của từng trường hợp.
Đối với đất chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng sẽ xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận căn cứ vào nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, tình trạng tranh chấp và những quy định có liên quan.
Người dân cần kiểm tra hồ sơ cụ thể tại địa phương để tránh thiếu giấy tờ hoặc phải bổ sung nhiều lần.
Nộp hồ sơ làm sổ đỏ ở đâu?
Theo Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được phân định giữa cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã và Văn phòng đăng ký đất đai tùy theo từng trường hợp.
Trong đó, Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện cấp Giấy chứng nhận đối với những trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của cấp xã theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận đối với những trường hợp thuộc thẩm quyền.
Tại Hà Nội, người dân có thể lựa chọn nộp hồ sơ bằng các hình thức sau:
Thứ nhất, nộp trực tiếp tại các chi nhánh trực thuộc Trung tâm Phục vụ hành chính công thành phố Hà Nội.
Thứ hai, nộp hồ sơ trực tuyến thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia tại địa chỉ https://dichvucong.gov.vn.
Thứ ba, nộp hồ sơ qua dịch vụ bưu chính công ích hoặc thông qua người đại diện, người được ủy quyền theo quy định pháp luật.
Trường hợp nộp trực tiếp, người dân có thể nộp bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc sử dụng bản sao đã được công chứng, chứng thực theo yêu cầu.
Đối với hồ sơ trực tuyến, giấy tờ cần được số hóa từ bản chính hoặc bản sao đã được công chứng, chứng thực theo quy định.
Làm sổ đỏ lần đầu mất bao lâu?
Thời gian giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ được thực hiện theo quy định của từng địa phương.
Riêng tại Hà Nội, Quyết định 1102/QĐ-TTPVHCC quy định:
17 ngày làm việc đối với thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu.
20 ngày làm việc đối với thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Trong đó, thời gian đăng ký đất đai là 17 ngày làm việc và thời gian cấp Giấy chứng nhận là 3 ngày làm việc.
Trong quá trình giải quyết, cơ quan chức năng thực hiện những công việc như trích lục bản đồ địa chính, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, xác minh tình trạng tranh chấp, gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Đáng chú ý, thời gian niêm yết công khai thông tin trong quá trình xác minh quyền sử dụng đất là 15 ngày và không được tính vào thời gian giải quyết thủ tục hành chính nêu trên.
Do đó, thời gian thực tế để người dân nhận được sổ đỏ có thể dài hơn thời hạn giải quyết thủ tục hành chính trong một số trường hợp.
Làm sổ đỏ phải nộp những khoản tiền nào?
Khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, người sử dụng đất có thể phải nộp một số khoản tiền theo quy định. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng phát sinh đầy đủ các khoản chi phí.
Thứ nhất, tiền sử dụng đất.
Đây là khoản tiền có thể phát sinh khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc trong những trường hợp khác theo quy định.
Số tiền phải nộp phụ thuộc vào nguồn gốc đất, diện tích, thời điểm sử dụng đất, loại đất và các quy định về miễn, giảm nếu có.
Không phải tất cả trường hợp được cấp sổ đỏ lần đầu đều phải nộp tiền sử dụng đất.
Thứ hai, lệ phí trước bạ.
Theo quy định hiện hành, lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được tính theo mức 0,5% giá tính lệ phí trước bạ, trừ những trường hợp được miễn theo quy định.
Đối với đất, công thức tính thông thường là:
Lệ phí trước bạ = 0,5% × Giá đất trong bảng giá đất × Diện tích đất chịu lệ phí.
Ví dụ, một thửa đất có diện tích 100 m², giá đất làm căn cứ tính lệ phí trước bạ là 2 triệu đồng/m².
Khi đó, số lệ phí trước bạ phải nộp là:
100 × 2.000.000 × 0,5% = 1 triệu đồng.
Đây chỉ là ví dụ minh họa, số tiền thực tế phụ thuộc vào giá tính lệ phí trước bạ và điều kiện của từng trường hợp.
Thứ ba, lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
Khoản lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Vì vậy, mức thu tại các địa phương có thể khác nhau.
Thứ tư, phí thẩm định hồ sơ.
Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cũng được quy định theo từng địa phương.
Một số trường hợp được miễn hoặc không phải nộp phí theo quy định tại địa phương.
Ngoài những khoản trên, người dân có thể phát sinh chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính hoặc những khoản chi phí hợp pháp khác nếu cần thực hiện.
Bị chậm cấp sổ đỏ, người dân cần làm gì?
Theo Điều 237 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện đối với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai theo quy định.
Trường hợp đã nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ nhưng quá thời hạn giải quyết mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, người dân có thể liên hệ cơ quan tiếp nhận để kiểm tra tình trạng xử lý hồ sơ.
Nếu phát hiện có hành vi chậm giải quyết không đúng quy định, người dân có thể thực hiện quyền khiếu nại đến cơ quan, người có thẩm quyền.
Ngoài ra, người dân có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi hành chính xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Để bảo vệ quyền lợi, người dân cần lưu giữ giấy tiếp nhận hồ sơ, giấy hẹn trả kết quả, thông báo yêu cầu bổ sung giấy tờ và các tài liệu liên quan.
Như vậy, khi làm sổ đỏ lần đầu, người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý ba vấn đề gồm điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ theo quy định địa phương và những khoản nghĩa vụ tài chính phải thực hiện.
Việc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế tình trạng phải bổ sung hồ sơ, đồng thời thuận lợi hơn trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai.
