Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với dự án Luật Đất đai sửa đổi nhằm tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2024.
Dự thảo mới nhất có một số đề xuất đáng chú ý liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường được gọi là Sổ đỏ.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết dự án luật tập trung vào 7 nhóm chính sách, trong đó có cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số trong quản lý đất đai.
Sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy
Khoản 1 Điều 63 dự thảo đề xuất Giấy chứng nhận được cấp theo mẫu thống nhất trên cả nước, gồm hai hình thức là bản giấy và bản điện tử.
Đáng chú ý, Giấy chứng nhận điện tử được xác định có giá trị pháp lý tương đương Giấy chứng nhận dạng giấy. Theo đó, Sổ đỏ điện tử không chỉ dùng để tra cứu, cung cấp thông tin mà còn có thể được sử dụng như một chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đây là điểm mới so với Luật Đất đai năm 2024, bởi quy định hiện hành chưa xác định trực tiếp Giấy chứng nhận gồm cả bản giấy và bản điện tử.
Tuy nhiên, dự thảo không quy định người đang sử dụng Sổ đỏ bản giấy phải đổi sang bản điện tử.
Phải ghi đầy đủ tên người có chung quyền sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 64 dự thảo, trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền.
Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 cho phép các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình.
Như vậy, nếu được thông qua, dự thảo sẽ không còn phương án chỉ ghi tên người đại diện mà yêu cầu thể hiện đầy đủ những người có chung quyền trên Sổ đỏ.
Cấp Sổ đỏ theo từng thửa đất
Dự thảo xác định Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người quản lý đất đủ điều kiện.
So với quy định hiện hành, dự thảo không tiếp tục ghi nhận trường hợp một người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường được cấp chung một Sổ đỏ nếu có yêu cầu.
Tuy nhiên, việc dự thảo không còn nội dung này chưa đồng nghĩa với quy định cấm cấp chung Sổ đỏ cho nhiều thửa đất trong mọi trường hợp. Nội dung cụ thể còn phụ thuộc quá trình tiếp thu, hoàn thiện dự thảo và văn bản hướng dẫn sau này.
Mở rộng diện đất vi phạm thủ tục được xem xét cấp Sổ đỏ
Khoản 5 Điều 64 dự thảo đề xuất Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024.
Để được xem xét, thửa đất phải được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình.
Như vậy, đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 không đương nhiên được cấp Sổ đỏ mà phải đáp ứng đồng thời các điều kiện trên.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đề xuất này được kỳ vọng tạo cơ sở pháp lý thống nhất để xử lý những tồn tại lịch sử trong quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, dự thảo hiện chưa giải thích cụ thể những trường hợp nào được xác định là “vi phạm về thủ tục”.
Đất có thông báo thu hồi còn hiệu lực sẽ không được cấp Sổ đỏ
Dự thảo cũng bổ sung trường hợp không cấp Giấy chứng nhận đối với đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền.
Quy định hiện hành mới chỉ loại trừ trường hợp đất đã có quyết định thu hồi. Nếu đề xuất được thông qua, thời điểm không được cấp Sổ đỏ sẽ được xác định sớm hơn, ngay từ khi có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực.
Trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất nhưng quyết định không được thực hiện thì không thuộc diện bị loại trừ nói trên.
Các đề xuất trên được thể hiện trong dự thảo số 1 ngày 20/7/2026. Do dự thảo vẫn trong quá trình lấy ý kiến, người dân cần tiếp tục thực hiện thủ tục cấp, đổi Sổ đỏ theo Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản đang có hiệu lực.
