Mua bán nhà đất là giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Đối với giao dịch chuyển nhượng giữa cá nhân, hộ gia đình, hợp đồng về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ những trường hợp pháp luật có quy định khác.
Việc công chứng không chỉ bảo đảm hình thức pháp lý của hợp đồng mà còn giúp công chứng viên kiểm tra chủ thể giao dịch, giấy tờ về quyền sử dụng đất và những dấu hiệu có thể ảnh hưởng đến tính hợp pháp của việc mua bán.
Hồ sơ công chứng gồm những giấy tờ nào?
Theo hướng dẫn dựa trên Luật Công chứng 2024, bên bán và bên mua cần chuẩn bị một bộ hồ sơ để nộp tại tổ chức hành nghề công chứng.
Đối với bên bán, giấy tờ quan trọng nhất là bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường được gọi là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng.
Bên bán cũng cần cung cấp thẻ căn cước, căn cước công dân hoặc hộ chiếu; giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân. Nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, về nguyên tắc, cả hai người phải tham gia ký hợp đồng.
Trường hợp một người thực hiện giao dịch thay cho chủ sở hữu, hồ sơ phải có văn bản ủy quyền hợp lệ.
Bên mua cần chuẩn bị giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân và các tài liệu liên quan. Tùy trường hợp, tổ chức hành nghề công chứng có thể yêu cầu cung cấp thêm thông tin hoặc giấy tờ về cư trú để xác minh nhân thân.
Ngoài ra, hồ sơ có phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu. Hai bên có thể tự soạn trước hợp đồng hoặc đề nghị công chứng viên soạn thảo dựa trên nội dung đã thống nhất.
Trình tự công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Khi tiếp nhận hồ sơ, công chứng viên kiểm tra năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng và tính đầy đủ, hợp pháp của giấy tờ.
Nếu hồ sơ đầy đủ, yêu cầu công chứng được thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Trường hợp thiếu giấy tờ hoặc thông tin chưa rõ ràng, các bên sẽ được hướng dẫn bổ sung.
Nếu hợp đồng đã được soạn trước, công chứng viên kiểm tra nội dung dự thảo. Khi phát hiện điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc nội dung chưa rõ, công chứng viên yêu cầu sửa đổi. Nếu người yêu cầu không sửa, việc công chứng có thể bị từ chối.
Trường hợp công chứng viên soạn thảo hợp đồng, hai bên phải đọc lại toàn bộ nội dung, kiểm tra thông tin về người tham gia giao dịch, thửa đất, tài sản gắn liền với đất, giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán và thời điểm bàn giao.
Sau khi đồng ý, các bên ký vào từng trang của hợp đồng trước mặt công chứng viên. Công chứng viên đối chiếu bản chính giấy tờ, ghi lời chứng, ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Công chứng ở đâu, mất bao lâu?
Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
Người dân có thể lựa chọn Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng. Trong một số trường hợp như người yêu cầu công chứng già yếu, không thể đi lại hoặc có lý do chính đáng khác, việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở theo quy định.
Thời hạn công chứng thông thường không quá 2 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với hợp đồng có nội dung phức tạp, thời gian có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Phí công chứng được tính thế nào?
Nếu giao dịch chỉ có quyền sử dụng đất, phí công chứng được tính theo giá trị quyền sử dụng đất. Trường hợp trên đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng, phí được tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Mức phí được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng:
| Giá trị tài sản, hợp đồng | Mức phí công chứng |
|---|---|
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| Từ 50 đến 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| Trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị |
| Trên 1 đến 3 tỷ đồng | 1 triệu đồng + 0,06% phần vượt 1 tỷ đồng |
| Trên 3 đến 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% phần vượt 3 tỷ đồng |
| Trên 5 đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% phần vượt 5 tỷ đồng |
| Trên 10 đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% phần vượt 10 tỷ đồng |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% phần vượt 100 tỷ đồng, tối đa 70 triệu đồng |
Ngoài phí công chứng theo quy định, người dân có thể phải trả thêm tiền soạn thảo hợp đồng, sao chụp giấy tờ hoặc công chứng ngoài trụ sở nếu sử dụng các dịch vụ này.
Trước khi ký, các bên cần kiểm tra kỹ thông tin trên Sổ đỏ, tình trạng thế chấp, tranh chấp, kê biên, quyền sở hữu chung của vợ chồng và các điều khoản thanh toán. Sau khi hợp đồng được công chứng, người mua vẫn phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên để quyền sử dụng đất được cập nhật theo quy định.
