1. Tiền sử dụng đất: Khoản cần đặc biệt lưu ý
Đối với đất khai hoang, việc xác định tiền sử dụng đất không áp dụng một công thức duy nhất cho mọi trường hợp. Cơ quan có thẩm quyền phải căn cứ vào thời điểm người dân bắt đầu sử dụng đất, diện tích được công nhận, mục đích sử dụng và hạn mức đất ở để xác định nghĩa vụ tài chính.
Theo các quy định về công nhận quyền sử dụng đất tại Điều 138 Luật Đất đai 2024, những mốc thời gian như trước ngày 18/12/1980; từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993; từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 và từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014 có cách xác định nghĩa vụ tài chính khác nhau.
Đất sử dụng trước ngày 18/12/1980
Đối với phần diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở, tiền sử dụng đất được xác định theo công thức:
Diện tích vượt hạn mức × giá đất ở trong Bảng giá đất × 20%.
Nếu phần đất hiện trạng là đất nông nghiệp nhưng người sử dụng đề nghị được công nhận sang mục đích phi nông nghiệp và đáp ứng điều kiện, tiền sử dụng đất được tính theo:
Diện tích đất được công nhận × giá đất của loại đất được công nhận × 30%.
Đất sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993
Đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở, mức tính được xác định theo:
Diện tích vượt hạn mức × giá đất ở × 40%.
Trường hợp đất đang sử dụng là đất nông nghiệp nhưng được công nhận vào mục đích phi nông nghiệp, công thức là:
Diện tích đất được công nhận × giá đất của loại đất được công nhận × 50%.
Đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004
Với đất được công nhận để sử dụng vào mục đích đất ở, tỷ lệ tiền sử dụng đất tiếp tục được phân biệt theo diện tích trong và vượt hạn mức.
Phần diện tích trong hạn mức giao đất ở được tính bằng:
Diện tích được công nhận trong hạn mức × giá đất ở × 20%.
Phần diện tích vượt hạn mức được tính bằng:
Diện tích vượt hạn mức × giá đất ở × 50%.
Đối với đất được công nhận cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ hoặc trường hợp đất nông nghiệp được đề nghị công nhận sang mục đích phi nông nghiệp, tỷ lệ tiền sử dụng đất theo nội dung nêu trên là 60%.
Đất sử dụng từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014
Đây là trường hợp nhiều người sử dụng đất khai hoang đặc biệt quan tâm.
Nếu được công nhận đất ở, phần diện tích trong hạn mức giao đất ở được tính tiền sử dụng đất theo tỷ lệ 40%:
Diện tích trong hạn mức × giá đất ở × 40%.
Đối với phần diện tích vượt hạn mức, tỷ lệ được áp dụng là 70%:
Diện tích vượt hạn mức × giá đất ở × 70%.
Đối với trường hợp đất được công nhận vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ hoặc chuyển từ hiện trạng đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp theo quy định, mức tính tiền sử dụng đất theo trường hợp này là 70%.
Đáng chú ý, giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất không phải là giá do người dân tự xác định. Theo nội dung được nêu, giá đất được căn cứ theo Bảng giá đất tại thời điểm người sử dụng đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ.
2. Lệ phí trước bạ
Ngoài tiền sử dụng đất, người được cấp Giấy chứng nhận còn có thể phải nộp lệ phí trước bạ nếu thuộc trường hợp chịu khoản lệ phí này.
Đối với nhà, đất, tỷ lệ lệ phí trước bạ là 0,5% theo quy định về lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định theo pháp luật đất đai.
Có thể hiểu khái quát:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%.
Tuy nhiên, người dân cần kiểm tra trường hợp cụ thể của mình để xác định có thuộc diện miễn, ghi nợ hoặc phải nộp lệ phí trước bạ hay không.
3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Khoản chi phí thứ ba là lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thường được người dân gọi là phí làm Sổ đỏ hoặc phí làm bìa.
Mức thu không cố định giống nhau trên toàn quốc mà thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND cấp tỉnh, căn cứ điều kiện thực tế tại từng địa phương. Vì vậy, số tiền người dân phải nộp có thể khác nhau tùy nơi làm thủ tục.
Ngoài các khoản trên, tùy từng hồ sơ và quy định của địa phương, người dân có thể phát sinh một số khoản phí, lệ phí liên quan đến quá trình đăng ký, đo đạc, thẩm định hồ sơ.
Người dân cần xác định gì trước khi làm Sổ đỏ đất khai hoang?
Để ước tính chính xác chi phí, không nên chỉ dựa vào diện tích đất. Người sử dụng cần xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất, nguồn gốc đất, hiện trạng và mục đích sử dụng, diện tích trong hoặc vượt hạn mức, tình trạng tranh chấp và quy hoạch.
Đặc biệt, với đất khai hoang sử dụng từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014, mức tiền sử dụng đất có thể cao hơn đáng kể so với những trường hợp sử dụng đất từ các giai đoạn trước.
Do đó, trước khi chuẩn bị hồ sơ, người dân nên liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được xác định cụ thể nghĩa vụ tài chính. Không nên tự lấy giá thị trường hoặc một mức thu cố định để ước tính số tiền phải nộp, bởi giá đất và mức thu một số khoản phí, lệ phí được xác định theo quy định áp dụng tại từng địa phương và từng thời điểm.
Tóm lại, làm Sổ đỏ cho đất khai hoang có thể phát sinh 3 khoản chính: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Trong đó, tiền sử dụng đất là khoản cần đặc biệt lưu ý vì phụ thuộc vào thời điểm sử dụng đất và nhiều yếu tố khác của từng hồ sơ.
