Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Tư pháp thẩm định đã đề xuất nhiều nội dung đáng chú ý liên quan đến công tác định giá đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trong đó, một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn của người dân khi dự thảo hướng đến việc tháo gỡ những tồn đọng kéo dài trong quản lý đất đai, đồng thời tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Đề xuất thay đổi cơ chế định giá đất
Hiện nay, Bộ Tư pháp đang tiến hành thẩm định dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì xây dựng. So với quy định hiện hành, dự thảo bổ sung nhiều chính sách mới liên quan đến công tác quản lý, sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Một trong những điểm thay đổi đáng chú ý là việc đề xuất bỏ khái niệm "giá đất cụ thể" cùng các quy định liên quan đến hoạt động tư vấn xác định giá đất và tiêu chuẩn hành nghề của các tổ chức tư vấn.
Theo cơ quan chủ trì soạn thảo, việc điều chỉnh này nhằm nâng cao vai trò và trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong quá trình xây dựng bảng giá đất cũng như hệ số điều chỉnh giá đất. Thay vì phụ thuộc vào đơn vị tư vấn độc lập, việc xác định giá đất sẽ do các cơ quan quản lý và đơn vị sự nghiệp công lập trực tiếp thực hiện.
Mục tiêu của quy định mới là xây dựng hệ thống định giá đất thống nhất, minh bạch, hạn chế chênh lệch trong quá trình xác định giá, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc thu ngân sách và quản lý tài nguyên đất đai.
Nhà nước thống nhất quyết định giá đất
Dự thảo tiếp tục khẳng định nguyên tắc Nhà nước là chủ thể thống nhất quyết định giá đất trên phạm vi cả nước.
Việc xác định giá đất phải bảo đảm các yêu cầu:
- Công khai, minh bạch, khách quan và trung thực.
- Thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.
- Dựa trên cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, chính xác.
- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Song song với đó, dự thảo tiếp tục kế thừa cơ chế xây dựng Bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo tinh thần của Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội.
Theo đề xuất, UBND cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm xây dựng phương án bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để trình HĐND cùng cấp xem xét, thông qua trước khi ban hành.
Bảng giá đất sẽ là căn cứ quan trọng để xác định nhiều nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí và giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Đề xuất cấp sổ đỏ cho một số trường hợp vi phạm thủ tục
Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của dự thảo là cơ chế xử lý đối với các trường hợp sử dụng đất có vi phạm thủ tục phát sinh trong quá khứ.
Theo đó, dự thảo phân chia thành hai giai đoạn với cách xử lý hoàn toàn khác nhau.
- Không ảnh hưởng đến sổ đỏ đã được cấp
Đối với các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp hợp pháp trước đây, dự thảo đề xuất tiếp tục bảo đảm giá trị pháp lý và không thực hiện hồi tố.
Điều này nhằm bảo đảm tính ổn định của hệ thống pháp luật, hạn chế phát sinh tranh chấp và tạo sự yên tâm cho người dân đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Trường hợp có thể được xem xét cấp sổ đỏ
Đối với các trường hợp sử dụng đất có vi phạm thủ tục nhưng phát sinh trước ngày 1/8/2024, dự thảo đề xuất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Thửa đất được sử dụng ổn định trong thời gian dài.
- Không phát sinh tranh chấp với tổ chức hoặc cá nhân khác.
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường hoặc an toàn công trình.
- Người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Đây được xem là giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho nhiều trường hợp tồn tại trong thực tế nhiều năm nhưng chưa đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận do vướng mắc về thủ tục hành chính.
Vi phạm sau ngày 1/8/2024 sẽ bị xử lý nghiêm
Trái với cơ chế xử lý đối với các vi phạm trước đây, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất áp dụng biện pháp quản lý chặt chẽ đối với các hành vi vi phạm phát sinh từ ngày 1/8/2024 trở đi.
Theo định hướng của cơ quan soạn thảo, các trường hợp vi phạm mới sẽ không được hợp thức hóa như giai đoạn trước mà sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, ngăn chặn tình trạng vi phạm tiếp diễn và bảo đảm kỷ cương trong lĩnh vực đất đai.
Việc phân định rõ mốc thời gian cũng được kỳ vọng sẽ vừa giải quyết dứt điểm các tồn đọng lịch sử, vừa tạo cơ sở pháp lý để tăng cường kiểm soát các vi phạm phát sinh trong tương lai.
